北京国际信托公司试水土地流转信托，农村土地流转有望获金融支持

[摘要]据《中国房地产报》报道，北京国际信托有限公司计划于近期推出土地流转信托，这是商业信托公司首次尝试土地流转信托。在农村土地流转问题成为下一轮改革的重点后，土地流转信托有望为农村土地流转提供金融支持。商业信托公司纷纷摩拳擦掌，欲分食农村土地流转这块大蛋糕。

据《中国房地产报》报道，北京国际信托有限公司计划于近期推出土地流转信托，这是商业信托公司首次尝试土地流转信托。在农村土地流转问题成为下一轮改革重点后，土地流转信托有望为农村土地流转提供金融支持。商业信托公司纷纷摩拳擦掌，分食农村土地流转大蛋糕。

城镇化是时下热门话题，中国从上到下，都掀起了一股“城镇化”热潮，有的拆迁建城，有的盲目撤县设市，有的虎视眈眈地搞土地流转。

近期，随着城镇化步伐加快，土地流转信托这一新概念应运而生。北京国际信托有限公司（以下简称“北京信托”）计划于近期正式推出土地流转信托，并在北京、江苏、东北、河北等地部署了具体工作，预计今年流转面积将达到3万亩左右。从此，北京信托有望成为一家涉足农村土地流转的商业信托公司。

业内人士在接受《中国房地产报》采访时表示，此前地方政府也曾试点过土地信托，但都不是真正商业化的土地信托。在我国，土地流转一直缺乏公开的市场化运作。商业信托公司试点土地流转信托，不仅是自身的一次大胆尝试，也是农村土地信托流转的一次创新。土地流转信托商业化之后，可以用农村土地使用权来委托设立信托计划，但这需要经过监管机构的批准，还需要制定政策法规和实施细则来规范各类土地信托运作。

试水土地信托

农村土地流转问题是新型城镇化的重点之一，今年“一号文件”提出用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，意在为农地改革推进铺路。新一届政府领导在地方调研时也指出，下一步改革要研究土地流转等问题，让土地流转后能出金子。

显然，信托公司参与农村土地流转与不断释放的政策信号相一致，根据产品设计，土地流转信托是将农村土地使用权（包括农用地承包经营权、集体建设用地使用权、宅基地使用权）作为信托财产委托给信托公司运营管理，拟实现土地收益权标准化、凭证化，农户定期领证。

北京信托首席研究员刘向东在接受《中国房地产报》采访时表示，北京信托确实是一家涉足土地流转信托的商业信托公司，土地流转信托的产品设计方案还在与各地沟通协商中，短期内产品会向社会推出，但具体运作模式还不能完全向社会透露。

8月初，北京信托发布《中国土地信托流转实证研究报告》，对当前各地土地流转模式进行实证分析比较，建议以信托公司作为受托人开展农村土地信托流转工作，确保土地信托各方当事人基本利益的实现。

“我们在做研究报告的时候，就设计了一个农村土地信托管理运营的创新方案。土地流转信托的本质是一种用益物权信托，把农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理。”刘向东说。

中信咨询产业与政策研究中心主任胡志良接受本报采访时表示，城镇化建设不断推进，其中一个重要而敏感的问题涉及农用地或集体土地的使用与流转。现行的土地信托流转模式主要是地方政府设立信托机构，农户将零散、废弃、小块土地交给信托机构，信托机构进行汇总整理后通过租赁的方式流转给专业农业经营企业或农业大户。承租人缴纳土地租金土地信托流转，信托公司再分配给农户。商业信托公司推出土地流转信托，机遇与挑战并存。顺利推进有利于扩大其业务范围，但也存在明显的国家相关法律、农民权益保护等风险。

据悉，除了土地流转信托，农户还可以用每年获得的收益，成立资金信托，由信托公司代为管理。此外存款准备金率，信托公司还可以为其引进的种植规模户提供信托贷款等融资服务，充分发挥土地流转信托的“造血”功能。

永益信托研究员帅国让接受本报采访时表示，我国农村土地所有权和使用权分离，农业经营的高风险和农户对土地流转持续稳定的需求无法有效平衡，流转费用过低，容易损害农户利益，这些都成为土地信托乃至整个土地流转工程的掣肘。

事实上，除了北京信托，华宝信托、安信信托等也都成立了土地信托项目组，研究信托与城镇化、土地流转等课题。安信信托营业部相关负责人近日表示，土地流转信托在技术、风险控制等方面均不存在问题，公司拟配合国家相关改革政策，将土地流转信托作为下一步战略转型的立足点，以上海为中心，积极在江浙沪地区开展试点。

[摘要]据《中国房地产报》报道，北京国际信托有限公司计划于近期推出土地流转信托，这是商业信托公司首次尝试土地流转信托。在农村土地流转问题成为下一轮改革重点后，土地流转信托有望为农村土地流转提供金融支持。商业信托公司纷纷摩拳擦掌，欲分食农村土地流转这块大蛋糕。

据《中国房地产报》报道，北京国际信托有限公司计划于近期推出土地流转信托，这是商业信托公司首次尝试土地流转信托。在农村土地流转问题成为下一轮改革重点后，土地流转信托有望为农村土地流转提供金融支持。商业信托公司纷纷摩拳擦掌，分食农村土地流转大蛋糕。

城镇化是时下热门话题，中国从上到下，都掀起了一股“城镇化”热潮，有的拆迁建城，有的盲目撤县设市，有的虎视眈眈地搞土地流转。

近期，随着城镇化步伐加快，土地流转信托这一新概念应运而生。北京国际信托有限公司（以下简称“北京信托”）计划于近期正式推出土地流转信托，并在北京、江苏、东北、河北等地部署了具体工作，预计今年流转面积将达到3万亩左右。从此，北京信托有望成为一家涉足农村土地流转的商业信托公司。

业内人士在接受《中国房地产报》采访时表示，此前地方政府也曾试点过土地信托，但都不是真正商业化的土地信托。在我国，土地流转一直缺乏公开的市场化运作。商业信托公司试点土地流转信托，不仅是自身的一次大胆尝试，也是农村土地信托流转的一次创新。土地流转信托商业化之后，可以用农村土地使用权来委托设立信托计划，但这需要监管机构的批准，还需要制定政策法规和实施细则来规范各类土地信托运作。

试水土地信托

农村土地流转问题是新型城镇化的重点之一，今年“一号文件”提出用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，意在为农地改革推进铺路。新一届政府领导在地方调研时也指出，下一步改革要研究土地流转等问题，让土地流转后能出金子。

显然，信托公司参与农村土地流转与不断释放的政策信号相一致，根据产品设计，土地流转信托是将农村土地使用权（包括农用地承包经营权、集体建设用地使用权、宅基地使用权）作为信托财产委托给信托公司运营管理，拟实现土地收益权标准化、凭证化，农户定期领证。

北京信托首席研究员刘向东在接受《中国房地产报》采访时表示，北京信托确实是一家涉足土地流转信托的商业信托公司，土地流转信托的产品设计方案还在与各地沟通协商中，短期内产品会向社会推出，但具体运作模式还不能完全向社会透露。

8月初，北京信托发布《中国土地信托流转实证研究报告》，对当前各地土地流转模式进行实证分析比较，建议以信托公司作为受托人开展农村土地信托流转工作，确保土地信托各方当事人基本利益的实现。

“我们在做研究报告的时候，就设计了一个农村土地信托管理运营的创新方案。土地流转信托的本质是一种用益物权信托，把农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理。”刘向东说。

中信咨询产业与政策研究中心主任胡志良接受本报采访时表示，城镇化建设不断推进，其中一个重要而敏感的问题涉及农用地或集体土地的使用与流转。现行的土地信托流转模式主要是地方政府设立信托机构，农户将零散、废弃、小块土地交给信托机构，信托机构进行汇总整理后通过租赁的方式流转给专业农业经营企业或农业大户。承租人缴纳土地租金，信托公司再分配给农户。商业信托公司推出土地流转信托，机遇与挑战并存。顺利推进有利于扩大其业务范围，但也存在明显的国家相关法律、农民权益保护等风险。

据悉，除了土地流转信托，农户还可以用每年获得的收益，成立基金信托，由信托公司进行投资管理。此外，信托公司还可以为其引进的种植规模户提供信托贷款等融资服务，充分发挥土地流转信托的“造血”功能。

永益信托研究员帅国让接受本报采访时表示，我国农村土地所有权和使用权分离，农业经营的高风险和农户对土地流转持续稳定的需求无法有效平衡，流转费用过低，容易损害农户利益，这些都成为土地信托乃至整个土地流转工程的掣肘。

事实上，除了北京信托，华宝信托、安信信托等也都成立了土地信托项目组，研究信托与城镇化、土地流转等话题。安信信托营业部相关负责人近日表示，土地流转信托在技术、风险控制等方面均不存在问题。公司拟配合国家相关改革政策，将土地流转信托作为下一步战略转型的立足点，以上海为中心，积极在江浙沪地区开展试点。

[摘要]据《中国房地产报》报道，北京国际信托有限公司计划于近期推出土地流转信托，这是商业信托公司首次尝试土地流转信托。在农村土地流转问题成为下一轮改革重点后，土地流转信托有望为农村土地流转提供金融支持。商业信托公司纷纷摩拳擦掌，欲分食农村土地流转这块大蛋糕。

信托分享土地转让蛋糕

为了提高土地流转率，一些地方政府也进行了土地信托试点，国内土地信托模式发源于浙江绍兴、湖南益阳，比较有代表性的有湖南益阳的“曹圩镇模式”、福建的“沙县模式”。

据记者了解，这些负责土地承包经营权流转的信托服务机构一般都是政府出资设立的，农户自愿将自己的土地承包经营权委托给信托公司，信托公司对土地进行整理、包装，企业（大户）再向信托公司租赁成片的土地，从事农业开发经营活动，缴纳土地租金或风险抵押，由信托公司将土地租金或风险抵押分发给农户。

2001年，浙江绍兴率先试点农村土地信托流转，流转范围包括水田、旱地、山地、林地、滩涂等土地承包经营权，设立村、镇、县三级土地信托服务机构。2008年，湖南益阳市在曹圩镇开始试点农村土地信托流转，农户通过信托方式将土地承包经营权流转给信托服务机构，进入流转轨道。去年5月，以沙县元丰农村土地承包经营权信托有限公司成立为前奏，福建省沙县加入土地信托流转行列。该信托公司由沙县农业局出资设立，成立之初就获得沙县政府百万元信托资金，同时每年可获得200万元专项资金，用于对规模经营户发放贷款贴息。 同时，信托项目收益将用于归还土地出让信托基金、委托方分红以及信托公司增资扩股等。

“在这些试点中，发挥作用的信托公司并不是真正意义上的商业信托公司，而是地方政府设立的政府机构。”前述业内人士表示。

国外在土地信托领域的运作历史悠久，一种是英美模式，主要通过住宅协会、信托机构、社区组织等实体设立基金；​​另一种常见的模式是日本等国家通过设立土地信托银行来参与土地信托业务。

按照土地信托的流转路径，信托机构、大户、农户等利益相关者参与到土地流转链条中。

帅国让表示，各地对信托机构、大户、农户等相关方占比​​尚无统一标准，需要立法和政策调整，加强对土地流转信托的监管，警惕借农地流转侵害农民利益。至于这一模式最终会不会演变成房地产商圈地的手段，还要看政策引导。

胡志良认为，土地流转信托首先要保障农户利益，可以通过集体流转、整村流转等方式提高农户的议价能力，引入保险（放心）机制，通过股权投资等方式把农户权益和承包方的经营利益结合起来。单纯从模式上看，农户流转土地使用权后，信托公司对土地就有了实际控制权。一旦顶层制度设计好，市场运作规范，土地流转信托的前景还是比较大的。