土地流转信托成创新品种，收益与资金难题待解

收益低和资金问题制约中小型信托分享土地流转红利

图片由 CNS 提供

十八届三中全会再次发出土地出让将加速推进的信号。记者在采访多家信托公司高层时了解到，土地出让信托正在成为一种创新的信托类型，未来土地出让信托模式将会呈现多元化。

虽然业界普遍看好，但在实际操作中，不少中小信托公司仍持观望态度，坦言收益低、资金困难是主要原因。业内人士指出，一开始，委托人、发行人、资产转让方等利益相关方在产品设计、尽职调查、风险防范等方面都会十分谨慎。

中小型信托仍处于搁置状态

继10月10日中信信托在安徽宿州推出国内首单土地承包经营权流转信托产品后，11月7日，“北京信托·土地信托无锡桃源村项目”在江苏无锡正式启动。《中国企业报》记者了解到，北京信托的土地流转信托正同步推进4个土地信托计划，涉及规模1.5万亩，预计今年底将达到3万亩；华宝信托也已启动项目，研究信托如何与城镇化、土地流转、养老产业相结合；安徽国元信托、上海国际信托等正积极探索开展土地信托的可能性。“土地流转的信托方式是突破小农经济的好办法。”知名财经评论员叶檀表示，这种方式可以实现土地不变、流转期限长、利益分配均衡，并将社会资源引入农业领域。 “信托制度的推出，本质上把现在的分期买断变成了长期持有。”北京国际信托公司总经理王小龙说，农民不再只是获得一次性的土地出让收益或土地租金收入，而是获得有价值的收益凭证、有预期升值的凭证和分红。农民的利益与土地权益挂钩，不存在“失地”风险，真正实现农业现代化，推动新型城镇化进程。

其实，早在2010年，我国就推出了土地流转信托，但一直没有推广。目前，土地流转信托在法律层面还需要突破，盈利模式也并不成熟。“在盈利情况不明朗的情况下，我们选择原地踏步，避免投入大量人力物力去承担风险。”华信信托一位内部人士对《中国企业报》记者表示，“还要看其他信托公司发行此类产品的结果。”

土地信托初具规模

效率带来利润

国民信托赵宁表示：“收益和资金来源都是我们考虑是否参与土地出让信托项目的重要因素。适合大规模整合的土地市场容量有限，出让的土地必须是农业用地，不能用于房地产开发。在以上综合因素的影响下，土地出让信托产品的预期收益并不高。”

但采用土地流转信托的方式会大大增加成本——信托公司向投资人募集资金，地方政府向农户征集、整合土地资源，交给专业的农业经营公司运营。

“首先，信托公司每年要向投资者支付投资收益，具体收益看产品，大概在8%-10%；其次，信托公司的成本收益大概是融资额的2%；第三，农户流转土地承包权还要收取相应的费用，一般不低于年收益的10%；此外，地方政府协助信托公司实施土地整合的成本收益，大概是信托资金总额的2%到3%；还有农管公司的运营成本，占到年收益的20%以上。”中元智库创始人张廷斌做过测算。

“增加收益的正常方式是降低成本，但这与农户耕种自有土地的成本相比已经大幅增加，而土地流转信托的收益完全取决于运营公司对土地的开发利用，利润增长点在于集约化生产带来的高效率。”中融信托方朝泽表示，土地信托要盈利股票交易，必须形成规模经济。

“中小信托在自身资金实力上是无法和大信托相比的，如果这个订单出现亏损，大信托有能力弥补损失，小信托则没有。”方超说。

在土地流转过程中，为了实现规模经济，提高土地产值，必须对土地进行重新整理、开发其价值，这必然需要大量的建设资金。

“我们正在考虑、研究如何把这部分资金对接上。”赵宁说，农业经营周期长，产品的寿命也长，开展信托项目所需的大量资金无法确定。

其他中小信托公司人士表示，土地流转信托涉及土地确权土地信托流转，以及地方政府、产业资本、农户等多方利益的协调，现实中难以推广。

“土地问题涉及个人财产，与地方政府财税密切相关，不仅需要专业实力，还需具备足够的‘上下沟通能力’。”方超在接受中国企业报记者采访时表示。

解释：

土地流转信托是将农村土地使用权作为信托财产委托给信托公司经营管理，实现土地收益权的标准化、凭证化，农民凭证定期获得收益，实现农村土地流转。