融创债务危机迎转机，中信信托、华融成最大白衣骑士

在深陷债务危机半年多之后，中国融创终于迎来了迄今为止最大的“白衣骑士”——中信信托和中国华融。

11月30日，工商信息显示，泛海建设控股有限公司股东发生变更，融创房地产集团有限公司持股比例由100%降至10.322%；新增两家股东分别为中信信托有限责任公司和芜湖华融资本创宇投资中心（有限合伙），持股比例分别为64.678%和25%。泛海建设手上有两个融创捧在手上的优质项目：北京泛海国际一号项目和上海董家渡项目，总价值达数百亿。

据称，中国华融负责此事

董家渡项目是上海南外滩最后一块待开发的地块，位于金浦江边。2002年，泛海控股以极低的价格拿下该地块。但由于拆迁难度大等原因，这块黄金地块一直未上市，直到2019年泛海遭遇流动性危机。

2019年1月，融创以125.5亿元的价格拿下董家渡项目。对于泛海来说，中国融创是“白衣骑士”，董家渡土地是绝对的优质资产。当时还拿下的是北京泛海国际一号项目，该项目位于北京朝阳区东四环，总建筑面积约66.85万平方米。两个项目总对价为148.87亿元，其中融创支付现金125.53亿元，抵债23.34亿元。

董家渡土地物有所值

董家渡项目由三块地块组成。融创拿地当年7月和9月两次推出首块地块出售，两块地块均销售情况良好。以当时融创外滩一号12万元的均价计算，董家渡地块已回笼150亿元，销售额已覆盖融创当初接手的全部资金。如今外滩一号二手房成交价已达25万元/平米，两块未开发的地块成为融创手中的优质资产之一。

但这块地也成了融创难以下咽的一块蛋糕。2016年，上海市黄浦区建设管理委员会估算，12号、14号地块的征收费用为95亿元银行定期存款，融创很难支付。因此，出售或许是最好的解决方案。

在中国华融之前，曾有消息称，今年2月中国融创曾与中国信达洽谈出售两个项目100%股权，但后续谈判迟迟没有进展。在资产不断贬值的市场，收购项目将承担巨大风险，AMC也没有动力去拯救房地产公司。半年后，中国华融与中信信托联手入主。虽然中信信托成为泛海建设第一大股东，但据说中国华融才是此次收购的核心操作者。

那么中信信托为何加入这场游戏呢？IPG中国首席经济学家白文曦曾表示，信托与AMC的合作，可以将风险项目的控制权从房地产公司转移到AMC手中。

虽然泛海建设的股权及财务架构在11月30日发生变更，但这一合作其实早在10月份就已谈妥，这对于中国融创而言无疑是雪中送炭。

2022年以来，融创已将至少4个项目出售给国资华融信托基金，包括：昆明融创文旅城二期40%股权以14亿元转让给华发；武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权分别转让给北京首创、武汉城建；常州荣裕地产转让给厦门国企建发、江苏城市发展集团。

今年3月至9月，融创退出广州、合肥、重庆等地多个项目，接手方包括厦门国贸中心、金地商业地产、信达地产、华宇集团等。

与此同时，融创中国还发行新股募集资金60亿元；与美国摩根士丹利签署配售及认购协议，募集资金45亿港元；而孙宏斌个人以无息贷款名义，向融创集团借出4.5亿美元现金。

2021年10月以来，融创通过股权配售、大股东贷款、资产处置等多种渠道回收资金约300亿元。

出售资产需要时间，且可能导致价格下降，因此最直接的方式就是延长债券期限。

11月15日，有媒体报道称融创准备重组境内债券，涉及金额共计154亿元。此前，富力地产已通过这种方式成功展期8只共计135亿元的境内债券。11月24日，绿地控股也宣布旗下9只共计32.41亿美元的境外债券成功展期。

中国华融、中国信达

已化解30余个房地产项目风险

2021年末以来，银保监会等监管部门纷纷支持和鼓励AMC通过直接收购问题房企银行债权的方式化解房地产金融风险。此前，国内四大AMC更多是扮演“促债、注资”的角色，但本轮AMC将加大参与房企债务风险化解过程的范围和力度。

截至10月底，中国华融正在推进16个房地产纾困项目，预计相关项目将实现顺利偿还上下游供应商工程款、材料款10.74亿元，确保22548套商品房按时交付，带动256.89亿元项目复工复产。

截至8月底，中国信达累计实施房地产风险化解项目20个、投资额102.85亿元，确保商品房12335套按时交付，实现对186家上下游供应商11.75亿元工程款、材料款顺利偿还，解决农民工工资支付问题1.08亿元，在公开市场兑付房地产公司违约债券2.41亿元，带动326.29亿元项目复工复产。

目前，AMC通过并购重组、债务重组、资产整合等方式化解房地产公司流动性危机。从参与机构来看，主要有两种方式：

1.第三方联合援助

典型案例是长城资管与招商蛇口联手拯救佳兆业集团，三方共同成立合作平台或并购重组基金，其中AMC主要作用是通过存量债权或收购债权掌握一定的主动权和决策权，实力雄厚的房地产国企则提供技术支持和资源助力复工。

引入第三方盘活项目是目前AMC常用的方式，第三方输出品牌，并提供建设、管理、销售等服务，AMC通过项目正常销售变现债务退出。

2. 一对一援助及提供技术和资金支持

典型案例有华融支持中南建设、信达支持佳源国际等，其中AMC的主要作用是投资、不良资产处置技术支持、盘活项目等。其实AMC可以采取的方式不止这些，比如：

1、协助寻找第三方收购项目。四大AMC自20年前成立以来，掌握着大量的开发商资源，通过资产整合，可以帮助资金困难的房企找到合适的收购标的，设计交易结构和盘活方案，此外，还可以为收购的房地产提供资金支持，最终通过资产处置退出项目。

比如融创此前就与地方AMC合作拿地开发，这样的案例不胜枚举，而目前在房企普遍资金紧张的情况下，AMC的合作对象也从民营房企变成了实力雄厚的央企。

2、直接推动破产重整，实现投贷联动。对于债权债务复杂的房企，AMC作为债权人，可直接申请企业破产重整，这种方式相对安全可控，也能理清债权债务关系。申请破产重整后，还可以通过共益债的形式参与投资，盘活项目，实现退出。

例如，2021年底，长城资产管理广东分公司以广州26年历史的房地产开发商广州粤泰集团第一大股东广州城启无力清偿到期债务为由，向广州中院申请对广州城启进行破产清算。此前，长城资产管理也对粤泰进行了债务重组和减免，但并未取得预期效果，不得不用这种方式来维护自身权益。

此外，今年以来在纾困过程中，也出现了资产管理公司直接收购投资者债权的案例。

东方资产近期计划偿还冠城大同发行的“20冠城01”债券，本金共计17.3亿元。东方资产还款后，冠城大同与东方资产将形成新的债权债务关系，东方资产可进行债务重组，暂时缓解房企债务压力。

佳兆业集团也在近日发布公告，调整金恒财富产品偿付计划，其中提到将适时引入AMC收购投资者债权。

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