信托公司如何应对地产风险资产？新华信托破产引发行业洗牌与重整

文/乐居财经 徐淑敏

信托公司正想方设法处置房地产风险资产。

金谷信托将债权资产提前出售给万柳书院；中信信托将世茂“第一高楼”项目放在网上拍卖；厦门国际信托干脆将与正荣合作的项目公章带走，担心公司出问题影响项目预售……

另一方面，曾频频踩房地产风险的新华信托宣布破产，引起业内轩然大波。

这是2001年《信托法》颁布以来第一家信托公司破产，具有非凡意义的警示作用。继新华信托破产后，持牌信托机构数量已缩减至67家。

近两年，信托行业经历了新一轮的洗牌和重组，“两压一降”、资管新规等多项政策的实施，加之房地产行业的流动性风险，对信托公司的融资类业务造成了一定的打击，不少信托公司开始暴露出风险问题。

新时代信托与新华信托一同被接管，目前发展情况不明朗；连续多年亏损的安信信托面临退市重组；四川信托风险暴露已三年，但化解风险的方案仍未出台。

受此压力，大部分信托公司的盈利能力也面临压力，传统信托业务近年来不断缩减，而该业务是信托公司最主要的收入来源。

但目前，新旧业务动能转换仍在探索中，新利润支柱的培育尚需时日，信托公司转型和经营压力倍增。

虽然去年底以来“房地产金融三支箭”及楼市利好政策相继出台，但现有的房地产信托业务风险依然存在。

正如某信托公司在年报中指出，长期历史积累的风险仍需时间去化解，信托行业资产质量仍面临较大压力。

减少房地产业务

上楼时，装有正荣合作项目公章、银行账户、证件等重要物品的保险箱不翼而飞。

而悄悄拿走保险柜的，是合作项目的第三股东厦门国际信托。据称，这是因为正荣和中良两大股东均已身陷险境。厦门国际信托认为，项目开盘将影响项目销售，希望引入建发代建，因此自去年起就未同意用印章办理预售。

金谷信托希望尽快脱手房地产债务资产，此前其将北京顶级豪宅万柳书院的75处房产，总价值46.95亿元放在拍卖网站上，试图提前收回资金。

信托公司正在减少与房地产行业的互动。

信托公司业绩下滑的更深层次原因是，​​包括房地产信托业务在内的传统信托业务近年来不断被压缩，而这些业务是信托公司的重要收入来源。

虽然资管新规并未严格禁止信托融资功能，但从操作层面看，融资类业务面临更为严格的约束和监管。

去年多家信托公司收到监管窗口指导，要求以银行信贷资产为基础资产的产权信托按照金融同业通道业务逐步减量、清理。

相关数据显示，融资业务规模自2020年第二季度以来持续下降，2022年三季度末达3.08万亿元，同比大幅下降20.31%，环比下降2.80%，占比仅为14.59%。

需要注意的是，信托公司比较擅长做通道、信托贷款等业务，对房地产、城投等业务的依赖度特别高。如今房地产风险暴露，信托行业不断实行“两压一压”——压减通道业务、压减融资业务、压减房地产业务，传统业务的发展空间受到压缩。

尤其是房地产业务承压，以20家典型信托公司为例，信托公司投资于房地产的信托资产呈现下降趋势。

2022年，这20家信托公司投资房地产信托资产规模在4.86亿元至1243.6亿元之间，占信托资产的0.06%至26.77%；而2021年则同比下降，投资房地产信托资产规模在10.89亿元至1600.85亿元之间，占信托资产的0.16%至29.66%。

据乐居金融《深》统计，去年20家信托公司投资于房地产的信托资产规模为6489亿元，较2021年的10131亿元下降35.9%。

例如中信信托2022年投资房地产信托资产1243.61亿元，占比8.07%，而上一年房地产信托资产规模为1600.85亿元，占比16.36%，占比几乎减半。

近日，中信信托申请拍卖被称为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心项目。

据拍卖公告显示，世茂利用“第一高楼”项目募集资金92.7亿元，包括土地抵押、在建项目抵押及100%股权质押。

早在2022年初，中信信托借给世茂的融资资金就已逾期未偿还，当时市场就传出世茂集团以151亿元出让深港国际中心项目的消息。

如今，中信信托与世茂并未就延期达成一致，而且还准备折价拍卖深港国际中心以挽回损失，起拍价为130亿，低于世茂此前的报价151亿，可见中信信托急于脱险。

虽然英达信托2021年已将房地产信托业务占比降低至0.16%，但2022年仍将继续降低房地产信托业务占比至0.06%。

不难理解，受宏观调控影响，房地产行业进入阵痛期，房企面临不同程度的流动性风险，并传导至信托公司等各类金融机构，压缩房地产业务势在必行。

截至2022年三季度末，投资于房地产的资金信托规模为1.28万亿元，同比减少0.67万亿元，降幅34.2%。

兴业信托提到，近3年大力压缩大众地产业务规模，大众地产业务规模下降72%。

期内，联手中信银行、中信城市发展实施深圳佳兆业项目纾困计划、携手华融公司设立融创上海东郊渡项目纾困产权信托、实施恒大广州体育场项目债务重组计划等，为房地产项目化解风险。

重庆信托还特别提到，信托公司的合作伙伴大多为民营房地产开发商，风险敞口较大，造成了很大的偿付压力和舆论压力。

去年重庆信托涉及多起涉及房地产公司的诉讼，年报显示，其尚有1起未结合同纠纷案件，涉及恒大园林、恒大地产，涉案金额10亿元；新立案1起，涉及厦门万沙天成房地产开发有限公司合同纠纷，涉案金额29.9943亿元。

此外，新立案执行案件也多起，且执行申请人多为宝能、恒大等陷入困境的房地产企业。

中融信托因部分信托计划投资于未具备“四证”的房地产项目，被罚款20万元。

近日，光大信托在深圳拘捕数人接受调查。该案涉及与多家房地产商合作的深圳改造项目。据悉，深圳多个项目出现大规模逾期，调查发现在资金贷出过程中存在贿赂行为。其参与的深圳改造项目包括与恒大等多家房地产商合作的项目。

另有传闻称，2022年光大信托投资房地产信托资产698.9亿元，占信托总资产的7.35%，投资房地产的巨额资金或将难以收回，甚至出现逾期现象。

近期，“中航信托·天元20A045房地产开发股权投资集合资金信托计划”也出现违约，这款信托产品涉及的福州“大东海世茂”项目已经出现问题。

据称，这或与中航信托项目合作方世茂涉嫌伪造、窃取公章，私自“截留”原本应拨入福州魏都企业管理有限公司共同管理账户的数十亿元资金有关。

大部分的诉讼、调查、“萝卜邮票”事件都和房地产项目有关。

信托利润仅增长30%

2022年是资管新规实施元年，在统一的监管框架下，信托保单红利正式结束。

报告期内，监管部门将信托业务划分为资产管理信托、资产服务信托、公益慈善信托三大类，引导信托行业转型。

此前，各家信托公司的资源、业务组合都不一样，现在统一划分金谷信托业务，对信托公司的投资和托管能力带来了很大的挑战。

部分信托公司在年报中强调，新旧业务动能转换仍在探索中，新盈利模式的形成、新利润支柱的培育尚需时日，信托公司的转型和经营压力不断加大。

因此，去年多数信托公司的业绩承受了明显压力。数据显示，已披露2022年年报的60家信托公司，累计实现营业收入1284.17亿元，同比下降15.6%，累计实现净利润416.19亿元，同比下降22.2%。

其中，超过七成信托公司营收出现下滑，此外，仅有三成左右信托公司净利润实现正增长，主要受信托费用下滑、投资收益缩水等影响。

乐居财经选取信托行业营收排名前20位的公司进行分析发现，头部信托公司的盈利状况不容乐观。

20家信托公司中，营收规模差异较大，排名第一的平安信托去年营收为194.48亿元，排名最后的交银信托去年营收仅为19.49亿元，表现分化明显。

增速方面，20家信托公司中，16家信托公司收入出现负增长，仅建信信托、国投信托、华信信托、英达信托保持正增长；14家信托公司净利润出现负增长，其中重庆信托、兴银信托、中航信托的同比降幅均超过50%。

例如兴业信托去年实现营业收入49亿元，同比下降10.52%，净利润2.59亿元，同比下降72.29%。其中，影响最大的是手续费及佣金收入的下降，期内兴业信托手续费及佣金净收入12.17亿元，同比下降24.61%。

中航信托亦是如此，2022年手续费及佣金收入29.1亿元，同比下降26%，期内其营业总收入29.69亿元，同比下降25.96%；净利润8.18亿元，同比下降51.28%。

实现营收、净利润双增长的信托公司仅有建信信托和英达信托。

不过建信信托利润增速呈现明显下滑趋势，2022年建信信托营收108.38亿元，同比增长11.87%，净利润24.89亿元，同比增长2.55%，但与2021年相比，营收增长27.68%，净利润增长32.97%。

目前建信信托仍在寻求业务补充，前不久市场消息显示，万科旗下万威物流联合建信信托、新建盈实收购了上海、宁波两处核心物流资产。

从收入结构来看，虽然去年建银信托的投资收益、利息收入同比分别增长6.35%、14.10%，但其手续费及佣金收入同比减少5.48%至39.24亿元。

对信托公司最直接的影响还是在手续费及佣金上，毕竟信托收入绝大部分来自于受托资产的管理，而这部分收入就包含在手续费及佣金中。

信托资产突破20万亿

虽然去年底以来“房地产金融三支箭”及楼市利好政策相继出台，但现有的房地产信托业务风险依然存在。

正如建信信托在年报中所说，长期历史积累的风险仍需时间消化，信托行业资产质量仍面临较大压力。

目前，平安信托总资产规模在信托公司中排名第一，资产规模达3105.2亿元。资产质量方面，按照五级信用风险分类，平安信托期末不良资产较期初增加6.94亿元，不良率上升至2.75%。

从信托资产规模来看市场经济体制，去年信托公司信托资产规模出现回暖迹象，2022年60家信托公司管理的信托资产规模为20.30万亿元，同比增长5.14%，重回20万亿元大关。

不过，从头部信托公司信托资产增减情况来看，超过半数信托公司信托资产缩水，包括建信信托、光大信托、外贸信托、华能信托、中信信托、五矿信托等，尤其是兴业信托，其信托资产同比减少35.69%至1854亿元。

部分信托公司信托资产也出现正增长，中信信托信托资产规模由2021年的9797亿元增长57.43%至1.54万亿元，华信信托信托资产规模同比增长62.17%至3975亿元，国通信托信托资产规模也达2986亿元，同比增长86.62%。

多数信托公司正在调整业务结构，除了减少与地方城投平台、房地产企业相关的信托资产规模外，也开始向证券市场以及家族信托、慈善信托等创业业务领域倾斜。

数据显示，截至2022年三季度末，投资于证券市场的资金信托规模为4.18万亿元，同比增长36.80%；投资于金融机构的资金信托规模为2万亿元，同比增长5.32%。

例如中信信托，2022年投资于证券市场的信托资产规模增长32.90%至1552.93亿元，此外投资于家族信托、保险信托、慈善信托等创新业务的信托资产规模超过630亿元。

信托公司不仅面临融资类、债券投资业务的信用风险，还面临市场风险、操作风险等风险。

资本充足率（净资本/各业务风险资本之和）是衡量信托公司业务风险的重要指标之一，也是监管部门关注的指标，该指标可以反映信托公司的风险管理能力和财务状况。

一般来说，资本充足率越高，风险控制能力越好。

以20家典型信托公司为例，英达信托的资本充足率最高，高达415.89%，此外华宝信托、平安信托、兴业信托、华能信托、重庆信托等的资产充足率均在300%以上。

资本充足率最低的是光大信托，仅为138.4%，但也满足大于等于100%的监管标准。可以看出，光大信托净资产165.97亿元，净资本133.52亿元，满足大于等于2亿元的监管标准。净资本/净资产比率为80.45%，满足大于等于40%的监管标准。

光大信托虽然各项指标符合监管要求，但其资本充足率较低，较为接近最低监管标准，意味着未来其风险控制能力较弱，仍需加强防范。

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