平安信托福宁 615 号集合资金信托计划逾期，投资者维权现场曝光

21世纪经济报道记者曹原、黄子晓深圳报道

在房地产市场整体低迷的背景下，房地产信托延期成为行业普遍现象。

4月9日，一则“平安信托崩盘，投资者维权”的消息在市场上流传。当天，21世纪经济报道记者第一时间赶赴现场，多名平安信托产品投资者在场。投资者称，因一只信托产品“平安信托福宁615号集合资金信托计划”逾期，与相关方面进行了沟通。

投资者向记者提供的一份《平安信托富宁615号集合资金信托计划重大事项临时公告》显示，“平安信托富宁615号集合资金信托计划”（简称“615信托计划”）委托平安信托进行管理，信托计划的存续期限为信托成立日起30个月，即2024年3月29日应为信托合同约定的到期日。

然而，2024年3月29日，平安信托公告称，“截止公告日，信托计划尚未出现任何现金回收情况。根据相关信托文件规定，信托计划将延续至全部信托财产变现之日或幸存受益人的预期信托利益全部分配之日（以先到者为准）。”

这意味着615信托计划被延期还款，有投资者还发现，通过相关APP购买的信托产品的收益到期日，由“2024年3月29日”变为“19999年12月31日”。

4月10日，平安信托官方发布公告称，受房地产市场整体低迷影响，平安信托福宁615号信托计划于近日延期，公司对给客户带来的困扰深表歉意。目前，平安信托秉持投资者利益最大化原则，认真履行信托责任，正积极推进项目处置工作，持续跟进标的项目开发、销售及资金回收情况，对回购义务人正荣提起诉讼，推动信托计划所持标的股权转让及退出等工作。目前，公司整体业绩稳定，经营状况良好。

记者了解到，目前，数名615信托计划投资人正在与平安信托等相关公司进行沟通，协商相应解决方案。

逾期原因：标的房地产项目销售滞后，项目开发商之一破产

21世纪经济报道记者了解到，平安信托福宁615号的标的项目为正荣地产旗下厦门“真华福”项目，但由于该项目销售进度缓慢，信托资金无法及时回笼，导致福宁615延期。

根据615信​​托计划相关交易文件的约定，信托计划的退出路径有三条，包括：一是项目公司向各级股东预派剩余资金或分配利润；二是标的项目未能完成业绩考核或发生保护性退出，由正荣地产或其他主体回购信托计划持有的股权；三是将信托计划持有的标的股权转让给第三方。

但上述三条退出路径均被堵住，导致615信托计划募集的资金无法按时“回笼”。

首先，615信托计划募集的信托资金投资于房地产项目。上述公告显示，受房地产市场整体低迷、项目开发商之一正荣地产倒闭等影响，标的项目销售缓慢，目前没有剩余资金或利润拨付到信托计划。此外，记者了解到，615信托资金以股权投资的方式入股厦门荣禄置业有限公司70%股权，从而间接以厦门联正悦投资有限公司名义投资“真华府”项目。该信托计划期限为30个月，2024年3月29日为信托合同约定的到期日。截至公告日，存续信托规模为7.7亿元。

2022年以来，受主要宏观经济指标持续走弱、房地产市场整体低迷及竞品竞争等影响，“真华府”项目销售速度缓慢，且销售单价随市场情况逐步下降，销售资金主要用于标的项目开发建设、偿还开发贷款、缴纳税费等项目运作，因此目前并无剩余资金或利润可供拨付给615信托计划。

记者了解到，房屋销售单价逐步下滑，房屋均价由开盘以来（2021年12月）的3.3万元/㎡逐步降至2.7万元/㎡（2024年3月）。此外，“真华府”项目销售也进展缓慢。截至2024年3月29日，“真华府”项目共销售218套（其中住宅211套、商业7套，车位尚未开售），总销售面积19280㎡，其中住宅销售均价30718元/㎡，商业销售均价29743元/㎡，合同销售金额5.92亿元。上述公告称，“已收到销售回款5.23亿元”。 据悉，“真华府”项目一期6栋住宅、1栋商业（1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、6#楼、13#楼、S1#楼）于2021年12月取得预售许可。一期住宅可售面积40384.73平方米，共计425套，商业可售面积1398.30平方米，共计21套，设有1029个停车位。

而第二条退出路径，受项目开发商之一正荣地产破产影响，正荣回购方未能按时支付回购价款。

此外，关于“将信托计划所持有的标的股权转让给第三方”这一第三种退出路径，平安信托也表示，“受托人也在同步推动信托计划所持有的标的股权的转让和退出，但鉴于目前房地产市场呈现下行趋势，截至公告日花呗额度，标的股权尚无明确的意向买家。”

至此，上述三条退出路径已全部被堵住，615笔信托资金暂时无法“追回”。

后续处置：平安信托正在推动项目资产回收，相关方正与投资者协商

记者了解到，目前，平安信托已对“振华福”项目的印章、证件及银行账户进行监管，并向回购义务人正荣提起诉讼。“受托人已向回购义务人正荣提起诉讼，要求正荣回购方支付股权回购价款，并将所持有的21%目标公司股权工商变更至受托人名下。同时，正荣（厦门）置业有限公司持有的目标公司股权及其他资产已被查封。诉讼过程中，正荣回购方通过公告方式递交管辖权异议、上诉等程序性问题，持续拖延诉讼进程。本案一审已开庭，目前等待法院判决。”上述公告称。

那么，相关方将如何处理615信托计划的逾期情况?平安信托在声明中进一步指出，公司正采用多种处置方式，推动项目资产清收。

据21世纪经济报道记者了解，接近公司人士称，信托计划涉及的标的项目为真荣地产旗下位于厦门的“真华府”项目。平安信托正积极协调项目方加快项目建设和销售，以加快资金回笼，确保项目如期竣工。同时，公司还对回购义务人真荣提起诉讼，要求真荣支付股权回购价款并查封真荣（厦门）地产有限公司持有的相关资产。目前案件正在诉讼中。

记者还注意到，信托产品回购义务人正荣地产3月28日发布业绩报告。数据显示信托业绩快报，2023年，公司实现营业收入387.75亿元，同比增长49.7%；归属于母公司所有者的亏损84.68亿元，同比减少34.2%；毛利21.79亿元，同比增长24.5%。

此外，3月22日召开的国务院常务委员会听取了关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展的报告，预计一线城市或将继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限购政策，核心城市将降低首付比例、下调房贷利率、降低交易税费等。

“在房地产整体下行的背景下，房地产信托延期成为行业普遍现象。目前房地产市场尚未出现明显转机，房地产信托延期给投资者带来的恐慌完全可以理解。但与私募债权纠纷不同，信托有着成熟的制度基础和法律支撑，信托公司也有司法诉讼、股权转让等相对成熟的项目处置手段。”相关人士表示。

记者了解到，4月10日，平安相关方还将与615信托计划投资人再次进行磋商。