顺丰房托基金：首个香港物流 REITs，投资全球物流地产，提升物业价值

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SF REIT 是香港以单位信托基金形式设立的集体投资计划，是香港首个以物流为重点的房地产投资信托基金。SF REIT 的投资重点应为全球范围内的创收房地产，初期将重点关注物流房地产。

SF REIT 由 REIT 管理人管理供给侧是什么意思，其主要投资目标是向单位持有人提供分配、实现可持续分配增长并提高 SF REIT 资产的价值。

截至2020年6月30日，顺丰控股在国内46个城市拥有物流地产项目，总规划建筑面积470万平方米，已竣工建筑面积约160万平方米。

REITs可以将流动性较差、非证券性质的房地产资产转化为资本市场的证券资产，实现资产和资金的流动。香港联交所上市的REITs共有14只，资产类别包括零售、酒店及度假村、写字楼等。目前，主要资产位于中国内地的越秀房产信托基金和招商房产信托基金均已在香港上市交易。

2020年底，香港拟放宽REITs的投资限制，如允许REITs投资少数股权物业；允许REITs投资超过现有总资产10%上限的物业发展项目；将REITs资金借入上限由总资产的45%提高至50%等，以吸引更多REITs来港上市，增加市场选择及流动性。

SF REIT 的投资组合初始包括位于香港、佛山和芜湖的三处物业，均为现代物流物业。

截至2020年12月31日，该等物业总可出租面积约307,990.8平方米，评估值为60.936亿港元。截至2021年1月31日，该等物业平均出租率约94.9%。该等物业位于香港及中国主要物流枢纽，毗邻主要机场、海港、铁路、公路及交通枢纽。

具体而言，该香港物业毗邻香港国际机场，可出租面积达16万平方米，估值达52.8亿港元。

该佛山物业邻近佛山沙田机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场，可出租面积达8.5万平方米，估值5.5亿港元。虽然项目将于2021年落成，但目前已出租给租户。

该芜湖物业邻近芜湖高铁东站、芜湖国际货运港及芜甬高速公路，可出租面积达6.3万平方米顺捷国际信托，估值达2.6亿港元。

2020年，三个项目的盈利情况如过山车般跌宕起伏，同比下降99.8%，截至2020年9月30日止九个月的净利润仅为32万港元，而2019年同期该数字为1.562亿港元。

顺丰香港物流园面积大、租金高、估值高，对整个资产包的利润影响较大，月租金为107港元/平方米，而佛山和芜湖项目的租金分别为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。

新冠肺炎疫情爆发导致香港公开市场租金呈下降趋势，从而引发投资物业公允价值发生较大变动，这也是SF REIT盈利大幅减少的主要原因。

截至 2020 年 9 月 30 日，该物业共有 32 名租户。截至 2020 年 9 月 30 日的一个月内，按总租金收入计算的前五名租户（其中三名是 SF REIT 的关联方）占总租金收入的约 83.3%，而 SF 相关租户占同期总租金收入的约 81.8%。约 81.9% 的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，其余租户包括来自制药、科技和其他行业的租户。

一方面，来自顺丰相关租户的收入占比较高，为顺丰REIT提供了高度稳定的收入，这对于REIT而言是有利因素；另一方面，顺丰REIT也在风险提示中表示，顺丰REIT与顺丰控股之间存在潜在的利益冲突。

顺丰房地产信托基金初期将专注于投资香港和中国内地的物流地产，而顺丰控股则将在中国投资、开发和管理物流地产。在某些情况下，顺丰房地产信托基金将与顺丰控股直接竞争。例如，芜湖项目由芜湖运营管理公司管理，该公司也是顺丰控股旗下安徽其他物流园区的管理者。

财务方面，于业绩记录期间，被收购的前身集团（指金紫荆及其子公司）截至2018年12月31日及2019年12月31日止年度以及截至2019年9月30日及2020年9月30日止九个月的收入分别为2.558亿港元、2.693亿港元、1.996亿港元及2.049亿港元。

截至2018年12月31日及2019年12月31日止年度以及截至2019年9月30日及2020年9月30日止九个月，前身集团的净物业收入分别为1.94亿港元、2.073亿港元、1.543亿港元及1.59亿港元。

招股说明书称，前任集团的历史财务信息未考虑自2020年9月30日以来签订的新租约，因此不一定能反映SF REIT未来的经营业绩、财务状况和现金流。

顺丰房托的管理人——顺丰房托资产管理有限公司，由顺丰控股（002352）于2020年10月23日在香港注册成立。

顺丰房托资产管理有限公司董事会由8名董事组成，50岁的顺丰老板王伟担任董事长。CEO翟迪强是领展资产管理有限公司（领展房托管理人）的财务总监，有30年地产及金融行业从业经验。

作为中国快递行业营收领先者，顺丰速运已完成建设物流空间78万平方米，规划物流土地近300万平方米。

近年来，顺丰在融资领域也屡有创新，2018年12月11日“华泰嘉悦-顺丰产业园一期资产支持专项计划”成功设立，这是国内首只永久性物流地产货架REITs。

顺丰产业园ABS采用架内发行模式，一次申请、分期发行，架内规模50亿元，首期发行规模18.46亿元。ABS底层资产为顺丰旗下上海青浦工业园和无锡电商产业园。招商银行担任托管人，深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司为原始权益人，华泰证券（上海）资产管理有限公司担任计划管理人。

顺丰工业园ABS的成功发行，被视为物流地产证券化迈向公募REITs的重要一步。