俊发集团旗下项目资金信托计划延长，公司回应称正积极筹措资金履行还款义务

近日，俊发集团旗下项目资金信托计划续期信息引发业界广泛关注。

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信任扩展

4月25日，一份名为《关于建银信托安泉560号（俊发林泉雅园）集合资金信托计划延期的说明》的文件在市场上流传。

声明显示，受疫情影响，安宁俊发城销售缓慢，建银信托安泉560号集合资金信托计划自动进入6个月展期，截止日期为2022年10月23日，公司承诺在6个月内按时还款。

信任扩展说明

随后，俊发集团有限公司（下称“俊发集团”）回应称，在市场严重低迷的同时，集团其他项目也受到较大冲击，导致目前出现暂时性流动资金困难，但公司仍在积极筹集资金履行还款义务。

资料显示，上述信托成立于2020年10月23日，存续规模2.433亿元，融资人为云南瑞久地产，担保人为俊发集团。

《小寨看石》注意到，该信托期限延长12个月的计划遭到了投资者的拒绝。

据投资者反馈，俊发集团的偿债高峰期在下半年，展期方案不容乐观，投资者建议尽快宣布信托到期，并采取查封抵押、融资项目等措施保全财产。

近年来，随着融资渠道收紧，俊发集团开始频繁借信托“输血”，2020年其与中铁信托、平安信托、建银信托等推出多款产品，募集资金规模在3亿至4亿元之间。

2021年，俊发集团终止发行13.69亿商业地产信托受益权ABS，更多依赖信托融资，与中航信托合资设立深圳君航投资合伙企业，随后又频繁向合资公司质押股权。

据《小债市视点》统计，俊发集团目前尚有两笔未偿付债券，合计未偿付规模40亿元，分别将于今年10月和明年3月到期，公司短期面临巨大的集中偿付压力。

境外债券方面，主要由香港俊发地产有限公司（下称“俊发地产”）发行，目前未偿还美元债券仅有1只，未偿还规模2.37亿美元，票面利率11%，将于今年12月24日到期。

未偿还美元债券明细

今年2月28日，惠誉将俊发地产的长期外币发行人违约评级由“B+”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。

惠誉表示，俊发地产的流动性和融资能力已恶化，其2022年10月和12月到期债务的再融资存在不确定性。

近年来，昆明市房地产供应量大幅增加，大量投资旧城改造项目的俊发地产周转率和毛利率均出现下滑，加上融资环境趋紧，其流动性和融资能力持续恶化。

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债务偿还高峰即将到来

据官网介绍，俊发集团1998年源于云南，发展遍布全国，是一家以“筑就品质生活”为使命、定位为“城市更新综合服务商”的全国性综合性投资集团。

俊发集团业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、生活服务、商业运营等，打造俊发全维度商业生态圈。

俊发集团官方网站

俊发地产在昆明市乃至云南省拥有较高的品牌知名度，2009年至2020年一直是昆明市销售规模最大的房地产开发商。

2021年，俊发地产以171.7亿元的权益销售额再次卫冕昆明地产销售榜。

据克而瑞数据显示，俊发地产2021年合同销售额同比下滑20%至530亿元，位列房企第57位，为区域性中小房企。

克而瑞数据

俊发地产在云南省拥有强大的市场地位及丰富的旧城改造项目经验。

截至2021年上半年，俊发地产总土地储备约2104亿元，排名全国第63位，土地储备期限约4年。

不过，俊发地产的土地储备大部分位于云南省会昆明，业务地域集中的风险仍然存在。

近年来，随着昆明市住房供应量激增，俊发地产倾向于拿地进行旧城改造，整体周转率及毛利率受到影响。

2021年上半年，俊发集团实现营收87.5亿元，同比增长113.73%；实现归属于股东的净利润12.94亿元，净资产收益率由20​​20年末的18.26%下降至5.2%。

截至2021年6月末，俊发集团总资产1600.97亿元，负债总额1236.65亿元，净资产364.33亿元，资产负债率77.24%。

从财务杠杆水平来看，俊发集团近年来资产负债率缓慢上升，虽然已全部满足“三条红线”，但仍存在一定的杠杆风险。

财务杠杆水平

《小债市场观》对债务结构进行分析发现，俊发集团的主要负债为流动负债，占总债务的69%。

截至同期，俊发集团流动负债858.46亿元，主要以预付款项为主，一年内到期的短期债务合计116亿元。

相较于短期债务规模，俊发集团流动性明显吃紧，账上现金仅66.12亿元，其中非限制性现金45亿元，现金与短期债务比由2020年末的0.8倍下降至0.4倍，短期债务偿付压力较大。

储备资金方面，截至2020年末，俊发集团银行授信总额643.57亿元，尚未使用的授信额度298.15亿元，表面看来其财务灵活性尚可。

银行信贷

此外，俊发集团非流动负债378.19亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计313.1亿元。

整体来看，俊发集团刚性债务441.67亿元俊发集团信托，主要为长期有息债务，有息债务率为36%。

从融资渠道来看，俊发集团除发行债券、借款外，还通过股权、租赁、信托等方式筹集资金。

值得注意的是，俊发集团多个项目均与中航信托合作设立子公司深圳君航，涉嫌“名义股权”。

去年12月，俊发集团先后两次将旗下房地产公司股权质押给深圳君航，金额分别为9.7亿、4.1亿；今年1月，俊发再次进行股权质押，金额高达46.17亿元。

截至2021年6月末，俊发集团少数股东权益为109.9亿元，占所有者权益的30%；但少数股东损益为-5553.75万元，与少数股东权益比例明显不一致。

此外，随着融资环境趋紧，俊发集团融资现金流2020年以来均呈现净流出，分别为-26.57亿元、-39.07亿元，再融资压力较大。

筹资活动产生的净现金流量

2021年10月，在行业降温、融资收紧的背景下，俊发地产遭遇“裁员风波”，据悉俊发集团昆明总部裁员三成，佛山地区裁员比例接近七成。

整体来看，俊发集团持有较大股权的旧改项目规模大、周期长、回款慢，整体周转率和毛利率有所下滑；公司债务负担较重，短期内还债压力较大；加之融资环境趋紧，再融资风险较高。

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“云南王”

1998年，新中国持续近半个世纪的福利分房制度宣告结束，中国正式进入商品房时代。同年，俊发集团在云南成立，创始人李俊确定了“城市更新综合服务商”的定位。

2001年，李军在昆明翠湖旁开发“君园”，震惊了不少昆明人，28岁的他成为昆明房地产界的一个传奇。

俊发集团董事长李军

就在事业最辉煌的时候，李军2003年因受贿罪被捕，入狱两年。

出狱后，李俊与王石共同创建了“晶俊花园”，就这样东山再起，再次成为云南房地产界的领军人物。

2011年，俊发开始全国布局，首站是成都，随后拓展至贵阳、海南等地，2015年拿下旧城改造项目，进军上海，随后又传出总部将迁往上海的消息。

2014年，李军首次登顶胡润云南富豪榜，身家达64亿元，并连续六年位居榜首。

2015年至2017年，俊发地产分别实现销售额131亿元、190亿元、381.3亿元，两年间销售额翻了三倍，堪称“三级跳”。

然而，在达到销售增长高峰后，俊发陷入了瓶颈期。

2018年，俊发地产销售额550亿元，排名第49位；2019年全口径销售金额528.4亿元，位列行业第64位。

相比前两年的高速增长，俊发地产的增长势头显露出疲态，2020年俊发地产全口径销售额670.1亿元，2017年定下的千亿目标正式无缘。

近两年，俊发地产开始加大在其他省份一线城市的布局，但除去旧有的改造经验难以在其他地方复制外，在如今的环境下私募股权，俊发全国扩张的时机和空间可以说是“生不逢时”。