万柳书院 75 套房产被拍卖，引万人围观，开发商爆雷成关注焦点

2022年5月14日，金山软件原董事长葛科经过94轮“厮杀”，在数万人的“围观”下，最终以1.09亿元拿下北京海淀区万柳书院一套300平米的司法拍卖房。36万元/平米的成交价，让它一举超越上海顶级奢华酒店汤臣一品，万柳书院再度名声大噪。

高高的灰色围墙内，一棵银杏树要六万多元，一个车位要几百万元。另外，买房可以上中国最好的小学之一——中关村三小。北京一半的富人都认为，豪宅的尽头就是万柳书院。

近日，中国信达在京东转让47亿元不良贷款，抵押物为75处万柳书院房产。截至今天上午，已有21家意向方亮相，观看人数超过1万人，是中国信达所有招商贷款中观看人数最多的一笔。

开发者爆炸

此次中国信达为北京合华恒瑞房地产开发有限公司46.95亿元债务进行招商，其中本金35.7亿元，债务人过去曾出现违约情况，对应抵押物为万柳书院住宅项目75套，所售物业已正常交付入住。主债务人为合华恒瑞地产，连带债务人为中和集团，中和地产、中和集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任担保。

这笔坏账究竟是怎么产生的？源头就是被金谷信托打压的万柳书院项目开发商合华恒瑞。

天眼查数据显示，合华恒瑞此前由中和地产等中和相关公司持股。2019年4月22日，中和集团、中和地产等退出合华恒瑞股东行列，中国金谷国际信托有限公司成为唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持有93.75%的股权。2023年4月3日，合华恒瑞因未按时履行法定义务，被张家口市宣化区人民法院强制执行。

中和集团掌门人周金辉，也是北京国安足球队的掌门人股权融资，2022年胡润富豪榜排名第1038位，身家62亿。周金辉2005年来到北京成立中和集团，在玉渊潭建起了非常有名的豪宅“钓鱼台7号院”，十年前以30万每平米的价格成交。2012年，他以总价26.3亿拿下万柳地块金谷信托业务，建起万柳书院。此外还有北纬40度、成英中心、朝阳东纬路项目等。高端住宅楼盘卖得慢，回款速度慢，为了解决资金问题，中和集团引入多家信托公司投资融资。

天眼查显示，中和地产、中和集团的被执行人信息有多个，如今万柳书院债务被拍卖，中和集团的命运如何，也成为外界猜测。

金谷信托房地产局

金谷信托成立于1993年4月，但自1993年6月起至2007年信托业第四次大整顿开始，金谷信托一直处于整顿之中，未获准经营业务，也未获得银监会的重新注册，是一家无金融牌照的公司。在中国信达重组增资后，金谷信托于2009年9月获准重新注册并开业。

金谷信托前三大投资类别为其他、房地产、工商企业，占比分别为52.58%、17.10%、13.65%。截至2022年6月末，金谷信托在管项目260个，在管资产总余额1630.3亿元，较年初下降6.42%。

其48家境外投资公司中，有25家涉及房地产开发及物业管理，包括海伦堡、融创、华夏幸福、蓝光、康桥等多家房地产公司，且其投资趋向于100%控股。如四川中化金城置业有限公司、泰州博泰，以及上述的荷华恒瑞置业等15家公司均为金谷信托全资拥有，且大部分为金谷信托在信托计划中享有的债权。

子公司遇到障碍，母公司处理

虽然金谷信托在传统基础设施和房地产领域的份额相对于其他信托公司来说并不算高，但却频频犯错。

2018年7月，金谷信托入股刚泰集团旗下泰州博泰。入股一年半后，刚泰集团遭遇债务危机。中国信达随即将泰州博泰挂牌拍卖，总债务金额达11.8亿元。

2019年，金谷信托再次入股上海裕康，上海裕康将其持有的上海三盛100%股权转让给金谷信托。随后，上海裕康等方继续支付相关款项，金谷信托向法院请求判令其支付本金及违约金共计12.79亿元。2022年，中国信达上海分公司拍卖长风公寓项目的信托受益权，即对应于上海裕康的金谷汇银73号单一资金信托，但流拍。

从多起案例可以看出，金谷信托的不少不良债权项目均由中国信达资管处置，截至2022年6月，金谷信托风险资产不良率由2019年初的3.75%下降至年末的1.82%。