恒大债务困境持续 6 个多月，解决方案仍未妥善出台

“我看着他建红楼，看着他宴请宾客，又看着他的红楼倒塌！”

这是清代戏剧家孔尚任《桃花扇》中的一段话，但用它来形容恒大这家曾经的“宇宙级”房地产巨头，绝对是恰当的。

今年下半年以来，受监管政策收紧，尤其是银行信贷收紧的影响，房地产市场整体开始“由热转冷”。市场行情不好，房企自然日子不好过。在此背景下，房企销售业绩大幅下滑，回款进度放缓，再加上融资不畅、负债高企，流动性问题开始显现。不少千亿级销售额的房企突然“爆红”，2020年销售额7232亿的恒大就是其中之一。

恒大面临的债务危机早已为众人所知，而且这场危机已经持续了6个多月。然而恒大内部的债务危机却迟迟没有得到妥善解决。过去一段时间，恒大在支付和偿还供应商货款、员工工资、银行开发贷款等方面都遇到了困难。许家印一直在想方设法筹钱。除了出售恒大资产，他还一直在出售自己的资产。据报道，今年7月1日至11月底，许家印通过出售个人资产筹集了70亿元。但面对总债务近2万亿元，这点钱实在是杯水车薪。

在与流动性危机斗争了近半年之后，恒大终于在12月3日选择“躺平”：因无法履行2.6亿美元担保债务的义务，恒大正式宣告违约。需要注意的是，这笔2.6亿美元的私募债占恒大总负债的比例不到0.5%，但却正式突破了恒大的“信用防线”，资本市场对恒大的信任度将从此大打折扣。

随后发生的事情，大家都看在眼里，工作组进驻恒大，对恒大实行“集中管控”，即让公司管理层正常运转，工作组只起到协调、监督的作用。

恒大如何以39亿撬动2万亿？

今年8月发布的《财富》世界500强榜单中，恒大位列全球第122位，较2020年之前提升了30位。今年4月，许家印以277亿美元的身家登上2021年福布斯全球富豪榜，位列第53位。当时，许家印和他的恒大向世人展示了雄厚的资金实力。

然而，这样一个堪称“巨头”的公司，如今却深陷巨大的债务危机。恒大负债到底有多高？12月4日，官方回应称，恒大总负债高达2万亿。同时明确表示“恒大集团经营不善、盲目多元化扩张，最终导致风险爆发，属于个案风险”。此外，恒大2021年中报披露，其总负债为1.97万亿元。其中，2021年，恒大累计有息负债5717.8亿元，一年内到期的有息负债2400亿元。

那么恒大2万亿的债务是怎么来的呢？曹德旺对恒大和许家印的评价已经给了我们答案：恒大仅靠39亿的启动资金，就撬动了2万亿的金融贷款，这就是中国式金融。专业人士解读，恒大的负债率接近100%，总负债高达2万亿。说白了，可以用10个字来概括：用金融杠杆“借鸡下蛋”。

简单来说，恒大的债务都是“借”来的：一是向银行、信托、信用公司等金融公司借款，据恒大官网显示，主要合作银行有20家；二是发行美元债券，通过境外融资向境外借钱；三是找朋友投资，刘銮雄、张近东、王文银等人都是许家印借钱的人；四是向员工借款，恒大尚未赎回的400多亿财富中，很多都是自家员工；五是向供应商借款，有数据显示，恒大欠供应商的商业票据超过2000亿元，在恒大生意好的时候，供应商就主动和恒大合作，毕竟量大才能促进收入的提升。

值得一提的是，恒大自2015年起推行“多元化”发展战略，涉足金融、体育、新能源等多个领域，但大多处于亏损状态。以恒大2018年重金投入的新能源汽车产业为例，总投入高达千亿，但至今没有一辆整车生产出来。2018年到2020年，恒大汽车连年亏损，亏损额分别高达14.28亿、44.26亿、77.4亿，亏损规模还在不断扩大。

有人可能会疑惑，房地产不是“暴利”行业吗？恒大借了那么多钱，这几年房地产发展迅猛，创富能力惊人，恒大应该赚得盆满钵满，这些债也该还清了。其实不然。首先，恒大的主业是房地产，但即便作为主业，房地产的利润率也不高。数据显示，恒大地产近六年的总利润只有1743.3亿元。比如2020年，恒大虽然总营收5072亿元，但净利润只有314亿元。要知道，恒大的总债务近2万亿元，每天的利息高达3亿元，加起来，一年下来，光是利息就要支付近1000亿元。

恒大违约后又有两则“坏消息”

12月3日，恒大正式宣布违约，随后四部门同时发声，工作组进驻。这对于深陷巨额债务危机、无力回天的恒大来说，是一个天大的好消息。专业人士还透露，工作组的到任，有利于加速化解恒大流动性风险，让恒大的优质项目能够快速变现。住建部相关人士直言，这有利于恒大化解风险，有利于恒大交楼，有利于保障购房者的合法权益。

然而就在很多人期待恒大翻身之时，恒大却又接到两个“坏消息”，对于已经身陷囹圄的许家印和恒大来说，可谓是双重打击：一是继恒大海口八宗地块无偿收回后，恒大还无偿收回了成都两宗地块。专家认为，无偿收回土地使用权有法律依据，但考虑到恒大目前困境的实际情况，此时收回土地或将引发连锁反应。比如前期支付的土地款不退还，对恒大来说又是一笔资产损失；再比如，此举或将引发其他城市效仿，加剧恒大流动性危机。

基于此，近期不少专家为恒大发声。例如经济学家马光远就直言，一旦恒大出现债务危机，海南、成都无偿收回恒大土地，不利于恒大处理债务问题。因此，马光远呼吁有关部门对此予以高度重视，否则金融机构、购房者、供应商的利益都得不到保障。

第二，12月7日，工信部发布的《道路机动车辆生产企业及产品》许可公告中，此前已经获得工信部批准的两款恒大汽车被下架。这也意味着，恒大汽车的量产上市，再次成为遥不可及的前景。

据恒大汽车彭建军介绍，恒大位于广东南沙、上海松江的生产基地将于2021年下半年建成投产，一期规划产能20万辆，新车型将于2021年底至2022年初实现量产。如果计划能够达成，对恒大的信心大有裨益。另一方面，新能源汽车是恒大的最后手段，如果这条路走不通，未来恒大将面临更加艰难的处境，这也是我们称之为“利空”的根本原因。

当下，近百万人最关心的问题是，工作团入住恒大后，所购房屋能否交付？

首先说一下结论，我们认为情况是比较乐观的，也就是说，恒大在全国的房地产项目后期都会有序的复工复产，组织楼盘交房，给购房者一个大大的交代。

如今恒大陷入债务危机，一些外界人士则是看热闹，巴不得恒大早点破产。对此，我们想说，这个想法很可怕。毫不夸张地说，恒大破产真的会引起一场巨大的“地震”，因为恒大牵涉面很广：全国有200万购房者，有5000多亿的有息债务，有近20万员工，还有供应商、建筑公司持有数千亿的恒大商票，还有数百万的股东持有四只恒大股票。其实，无论是恒大的股东、债权人、供应商、银行还是购买恒大预售房的民众，都希望恒大能够度过这次危机，尤其是购买恒大预售房的普通民众。

其次，恒大确实在积极“保交楼”，这是恒大的工作重点。前面提到，恒大在全国有200万购房者，以此为基础，“保交楼”肯定是恒大的头等大事。当然，督促恒大交楼也是工作组入驻恒大后的两大主力工作之一，另一项主力工作就是“化解债务危机”。

事实上，恒大已成立风险化解委员会，主要任务是主动与当地政府部门沟通协调，帮助恒大获得信用融资，继续推进目前在建项目，完成“保交楼”建设进度。

此外，据相关部门相关数据统计，恒大集团已完成交付的项目多达184个，不仅如此股权融资，4个项目的交付率更是达到100%。尤其是12月以来，恒大已在吉林、兰州、重庆、浏阳、西安、呼和浩特、长春等城市陆续交付新楼，预计全国已有5.7万户业主收到房。

那么未来恒大所有项目都会顺利交付吗？专业人士透露恒大信托规模，这或许不太现实。一方面，恒大在全国233个城市共有778个项目，这意味着全国所有项目要顺利完工并达到交付标准，至少需要一万亿元的资金支持，这简直比登天还难；另一方面，恒大评级遭下调，遭遇前所未有的信任危机，很多城市复工复产都难，更别说按时交付了。有人说，恒大现在可以把优质项目低价卖给其他房企，这个想法不错，但不现实。当前时期，房地产行业面临大整顿，银行收紧信贷，大部分房企自身流动性出现问题，已经自顾不暇，又怎么舍得接手其他房企。

对于全国数百万购房者来说，没有必要感到失望。以上只是我们的理论分析。现在恒大迎来了工作组的到来，情况肯定和以前有很大不同，未来肯定会越来越好。而且国家也多次强调要维护住房消费者的合法权益。当然，我们也要提醒广大购房者，现在不要贸然退房，因为房子可能真的到了交付的时候，再退房拿回购房款，可能就没那么顺利了。