越秀房产基金：投资中国内地物业，资产规模突破 360 亿，中期业绩亮眼

作为全球首只投资中国内地房地产的上市REITs，越秀地产基金成功完成“四步跳”，实现跨越式增长，总资产规模由45亿增至近360亿，资产规模位居亚洲前十大上市房地产基金（REITs）。凭借稳健创新的“地产+金融”双平台互动和独具特色的综合商业运作，越秀地产基金正稳步向千亿资产目标迈进。

2018年8月2日，越秀地产基金发布中期业绩，2018年上半年收入及派息均创历史新高。报告期内，越秀地产基金总收入约10.03亿元，同比增长10.3%；每基金份额向基金份额持有人派发股息0.1615港元，以2018年6月30日收盘价5.27港元计算，基金份额收益率约3.06%，即年化派息收益率6.12%。

作为全球首只投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金（REITs），越秀房地产投资信托基金（下称“越秀地产基金”）成功完成“四倍跳”，实现跨越式增长，总资产规模由45亿增至近360亿，资产规模位居亚洲十大上市REITs之列。

依托“地产+金融”双平台的稳健创新互动和独特的“三位一体”业务运营模式（商业运营、资本运营、物业管理），越秀地产基金正稳步向千亿资产规模的目标迈进。

十三年来，越秀房地产基金不仅为投资者带来了稳定的投资回报，也得到了市场的充分认可，获得国际评级机构穆迪、标准普尔授予的“投资级”评级，并陆续被纳入恒生综合指数、恒生中大型股指数、高股息指数系列。

展望未来，越秀房托基金管理人越秀房托资产管理有限公司（以下简称“越秀房托”）表示：2018年上半年，越秀房托面临部分区域写字楼市场供应增加的挑战，在管理团队实施积极灵活的租赁措施和前瞻性的资产管理策略下，旗下物业继续保持优异表现，物业组合估值持续上升，体现了基金资产的高质量及越秀房托强大的资产管理能力。展望下半年，越秀房托将继续推进资产提升项目，改善经营效率和营商环境，提升物业竞争力，实现物业保值增值，推动越秀房托基金的长远发展，为基金份额持有人提供长期稳定的回报。

2018年中期业绩概览

2018年8月2日，越秀地产基金发布中期业绩，总资产356.84亿元，业绩数据显示，营业收入稳步增长，资产价值持续提升，半年业绩亮眼。

报告期内，越秀地产基金总收益约人民币10.03亿元，同比增长10.3%；截至2018年6月30日，基金旗下物业整体出租率维持高位，其中原有7个物业出租率达97.9%。

2018年中期，每基金份额年度分红为0.1400元人民币（折合约0.1615港元），较上年同期增长4.4%；以2018年6月30日基金份额收盘价5.27港元计算，年化分红收益率约为6.12%。

营业收入方面，2018年中期，越秀房地产基金旗下物业实现营业收入合计约人民币10.03亿元，较去年同期增加约人民币9,357万元。其中，白马大厦占总营业收入约19.0%；财富广场占比约3.8%；城建大厦占比约3.3%；维多利广场占比约3.5%；越秀新都会占比约3.6%；国金中心占比约54.4%；越秀大厦占比约7.0%；武汉物业占比约5.4%。

该物业继续保持优异表现

越秀房地产基金的物业组合包括位于广州市天河区的商业综合体广州国际金融中心（广州IFC）、甲级写字楼财富广场及城建大厦、零售商场维多利广场、位于广州市越秀区的综合商业楼越秀新都会及批发市场白马大厦、位于上海浦东竹园CBD核心区的综合商业楼越秀大厦，以及武汉物业——越秀财富中心及星汇维港购物中心，共计8处优质商业物业。

1. 概述

2018年上半年，广州高端酒店市场平均房价、入住率小幅上涨，整体市场需求继续平稳增长。越秀房托推动四季酒店核心管理团队的更新提升，加大客户资源整合协同力度，开展多渠道、多平台营销。截至2018年6月，广州四季酒店平均入住率比直接竞争对手高3.1个百分点、平均房价高36.9%，每间可用客房收入高42.6%，市场标杆地位进一步巩固。雅诗阁公寓与直接竞争对手相比，平均入住率高9.6个百分点、平均房价高33.2%，每间可用客房收入高48.2%。

在上海，随着国家对金融风险实施政策调控，大量新增供应入市，越秀房托采取灵活租赁策略，拓宽招商渠道，提高空置单位交付标准，增加客户储备，稳定了上海越秀大厦的出租率。鉴于今年租约到期数量较多且集中在上半年，越秀房托提前启动续约谈判，积极留住优质客户，实现续约率达82%，续约租金平均涨幅达11.3%。

在武汉，在激烈的市场竞争中，越秀房托大力拓展投资渠道，加强与武汉多家中介机构的深度合作，寻找市场潜在客户。上半年，武汉越秀财富中心新签合同面积近2.5万平方米，约占武汉同期净吸纳量的七分之一，位列武汉孵化期写字楼项目前列。星汇维港购物中心成功引入“中百生活影院”超市，满足了周边住宅及写字楼客群的消费需求，为商场带来稳定客流。

（二）物业出租率维持高位：平均出租率约98%（不含武汉地区）

截至2018年6月30日，越秀房地产基金旗下物业整体出租率约90.1%，其中原有五处物业出租率为98.8%，原有七处物业出租率为97.9%，继续保持高位水平；武汉物业综合出租率为68.0%，其中写字楼出租率为59.4%，零售商场出租率为93.7%。

（三）典型代表继续引领物业管理提升能力

“只有长期耕耘资产，提高物业租赁水平，才能实现可持续的回报，最终每年为投资者提供稳定的分红。”越秀房产基金将资产管理与基金管理、商业运营与物业管理、资本增值与资产管理融为一体，走出了一条以商业运营为基础、金融化为解决方案的商业地产发展之路。

1. 广州国际金融中心——写字楼表现稳定，购物中心运营持续改善

（图：广州国际金融中心）

以广州国金中心为例，越秀房托密切关注租户动态，通过一系列灵活、有针对性的运营举措，积极引入招商平安等稳定客户，并大力支持知名企业客户拓展大厦租约，使广州国金中心整体出租率持续维持高位。

广州IFC获LEED V4铂金级认证 办公楼租金再创标杆

2017年12月，经美国绿色建筑委员会综合评估，广州IFC以总分88分、全国最高分正式获得LEED V4铂金级认证，成为国内首个采用LEED V4标准在运营阶段获得LEED铂金级认证的超高层地标建筑。

LEED铂金认证是LEED所有认证等级中最高、获得难度最高的，被誉为绿色建筑界的“奥斯卡奖”，全球仅有5%的认证项目能获此殊荣，极其珍贵。作为广州地标性写字楼，广州IFC此次获得的LEED EBOM V4铂金认证采用更高标准的V4版本，比V3认证难度更大，对节能降耗的要求更为严苛，代表了现阶段绿色建筑的最高标杆。同时，广州IFC全面升级以“至尊物业服务+至尊工程服务”为核心的“双至尊服务”理念，通过标准化标准和精细化管理，满足珠江新城白领人士日常办公需求，进一步提升服务品质。 例如项目增设了爱心母婴室、推出“关爱母亲与婴儿饮食疗法”等系列讲座等，得到了职场妈妈们的一致好评，让广州IFC成为一座充满爱的建筑。

针对国金中心写字楼大面积租约到期，越秀房托根据客户需求，积极制定合理续约计划，上半年共完成续约1.82万平方米，续约率达82.5%，稳定优质客户资源，续约租金实现理想增幅。截至2018年6月底，广州国金中心写字楼平均租金水平达230.0元/平方米/月（不含增值税）货币信托基金平台，继续保持珠江新城核心CBD租金标杆地位。

零售商场“积极创新”丰富业态

在零售商场方面，越秀房托的业务提升策略强调“主动创新”，推出“快闪店、M空间、KOL网红店”三大举措，提升顾客黏性。今年5月迎来两周年纪念的广州IFC，精心打造【M空间】，整合大剧院等周边资源，利用文化展览、TED沙龙等形式，营造商务办公美学、公益氛围，促进写字楼与零售商场的会员互动；另一方面，IFC引入宜家、华为、百事等知名品牌，打造“体验快闪店”，为商场客户提供更加多元化的消费体验。持续的营销创新，有效带动IFC出租率、租金收入等指标再创新高，会员数量同比增长328%，租金同比增长约15%。

此外，越秀地产基金旗下位于全国第一商圈“天河路商圈”的维多利广场“VT101”，以“年轻人的新家”为时尚潮流定位，独树一帜，通过不断引入各品类网红店、创新营销，成为80后、90后的潮流聚集地，最大化零售效应，提升客流量和销售额。

酒店公寓成功引入米其林和机器人的创新概念

酒店公寓方面，越秀房托提升酒店管理团队，加大客源整合力度，开展多渠道、多平台营销。今年6月，广州四季酒店成功引入米其林理念，打造全球顶级海鲜之选，进一步巩固市场标杆地位。雅诗阁公寓国金店引入科技元素，创新升级机器人iService系统，提供机器人取衣、宾客早餐、购物、会所、发票等一系列自助服务，提升宾客体验感和便捷性，进一步稳固优质客源。

2. 武汉越秀财富中心——2018年度最具影响力城市地标

2018年7月21日，博鳌21世纪房地产论坛在海南三亚开幕，武汉越秀财富中心荣获2018年度最具影响力城市地标奖。

（图片：武汉越秀财富中心）

武汉作为华中区域中心，是继深圳之后中国第二大年轻人口净流入城市，人口红利持续增加释放，近半数世界500强企业在武汉投资，投资前景广阔。

武汉越秀财富中心是武汉市中心城区地理位置优越的地标性建筑，可直达地铁一号线及规划中的十号线，是目前武汉汉口地区唯一一座270度江景国际甲级写字楼，已吸引标致雪铁龙、美的、日立电梯、雅居乐、蒙牛、今日头条等知名企业入驻。作为武汉首家以港式生活为主题的星汇维港购物中心，今年成功引入“中百生活影院”超市，满足周边住宅及写字楼客群的消费需求，为商场带来稳定客流。

今年7月，武汉越秀财富中心与湖北省客运集团有限公司联合打造的首条机场/高铁线路正式开通，项目也成为武汉市唯一拥有机场、高铁线路的商业楼宇。该线路于7月20日起全面开通，以越秀财富中心为起始站，实现市中心与机场、武汉站的直达往返，为硚口区周边办公商务人士及居民出行提供极大便利。

（图：越秀财富中心机场/高铁开通仪式）

独特创新“地产+金融”双平台互动及“红包钱”经营模式

从越秀集团层面看，武汉项目的成功成交，是越秀集团继2012年与广州国际金融中心成功互动后的又一重大突破，标志着集团独特的“开发+运营+金融”商业模式日趋成熟。

越秀地产信托董事长兼首席执行官林德良介绍，越秀地产和越秀地产基金两大平台的“开发+运营+金融”全链条模式，主要涉及以下几个环节的资本运作：持有控制-收益分析-物业增值-套现退出。越秀地产前期拿地、开发运营，再将地产平台上已经证券化的项目注入越秀地产基金进行二级证券化，利用资本市场加速商业项目开发和资金循环。

（图：“开+云+金”闭环运作）

分析认为，“双平台”联动的核心意义在于利润。对于越秀地产来说，利润无非是运营开发利润和评估增值利润，但评估增值利润并不能体现在房企的核心利润中，如果将项目卖给越秀地产基金，就能形成核心利润，核心利润可以用来分配，这就是“双平台”联动的创新之处。

1.“双平台”常态化互动模式与流程

自越秀地产基金上市以来，越秀地产开启了与其联动的双平台发展模式，先是2005年越秀地产基金成立并上市，旗下有白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场四个广州物业（涵盖专业市场、写字楼、零售商场等多种业态），2008年注入越秀新都城。

（图：越秀地产与越秀房地产信托互动模型）

2012年，广州地标建筑广州IFC的注入，使越秀房地产基金规模增至近250亿元，业务业态进一步丰富。

2017年，越秀地产将位于武汉的越秀财富中心及星汇维港购物中心注入越秀房地产基金，成为继广州国际金融中心实现之后“地产+金融”双平台联动的又一重大突破。

通过与越秀地产基金的双平台互动，越秀地产一方面可以一次性收回大量投资，改善现金流，另一方面又能保证物业运营管理的完全统一，同时通过其持有的越秀地产基金股权继续分享物业的经营收益和增值权。

2. 两大平台交互的两大突破

2005年12月21日，作为全球第一只投资于中国内地房地产的REITs，越秀投资（越秀地产00123.HK前身）经香港联交所、香港证监会批准，将旗下位于广州的白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场四处物业分拆上市，成立“越秀房地产投资信托基金”。

得益于越秀集团优异的物业品质和在资本市场的良好口碑，越秀地产基金首次公开发行受到香港及海外投资者的热烈响应，香港公开发行及国际配售分别获超额认购496倍及74倍，上市首日涨幅达18.7%。越秀地产基金的成功上市，为越秀集团地产业务未来“地产管理+商业运营+资本运营”战略发展提供了良好的资本平台。

为实现跨越式发展，越秀地产基金启动“巨型项目”收购，2012年5月28日，越秀地产与越秀地产基金联合宣布，越秀地产将旗下广州IFC注入越秀地产基金，对应物业价值为134.4亿元。

1.“巨型项目”：广州IFC成功注入越秀地产基金

广州IFC高432米，总建筑面积约45.7万平方米，是集超甲级写字楼、商场、五星级酒店、酒店式公寓、停车场等为一体的综合性项目，位于广州中央商务区珠江新城，是当时世界十大摩天大楼之一，也是广州的地标性建筑。

越秀地产基金终于在2012年完成了“巨无霸计划”，此次交易的物业估值包括总价88.5亿元、开发贷款45亿元、少数股东权益9000万元，合计134.4亿元。通过一系列的合力，当年估值153.7亿元的广州国金中心成功注入越秀地产，让越秀地产基金成为亚洲市值最大的上市REITs之一。

凭借强大的招商引资和资产管理能力，广州国金中心在基金成立首年，综合出租率从收购之初的75.63%大幅提升至年中的94.76%，迅速度过爬坡期。在广州商业地产竞争激烈的背景下，广州国金中心这样一个大型项目的出租率能快速提升保费，足见越秀房托的运营实力。

目前，2018年中期，广州IFC实现营业收入约5.46亿元，占越秀房地产基金总营业收入的54.4%。

2. 越秀地产基金成功入股武汉新地标

2017年11月14日，越秀地产基金以约22.81亿元人民币向越秀地产收购位于武汉汉口商务区地标物业67%的股权。

2017年12月4日，越秀地产基金召开基金份额持有人特别大会，基金份额持有人以99.9788%的高通过率批准，越秀地产基金以约22.81亿元人民币收购越秀地产优质商业项目——位于武汉中心核心区的68层国际甲级写字楼武汉越秀财富中心及5层星汇维港购物中心及配套停车位，总建筑面积约24.8万平方米。

该商业综合体于2017年8月31日的估值为人民币35.87亿元。收购完成后，越秀地产基金将持有该物业67%的股权，剩余33%由越秀地产持有。

此次收购将为基金份额持有人带来以下好处：抓住武汉强劲的经济基本面和增长潜力、进入具有吸引力估值和底价保证的快速增长市场、改善和提高投资组合质量、分散投资组合并降低风险、扩大投资组合规模。

越秀房地产基金在香港发挥了非常积极的作用，越秀也希望在国内发行公募REITs。

党的十九大报告指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建房地产市场长效机制：（1）公募REITs可以分流目前国内股市、房地产市场的投机资金；（2）公募REITs可以降低存量房地产杠杆率和实体经济杠杆率，缓解负债端压力，有利于防范和化解系统性金融风险，促进国内房地产市场平稳健康发展；（3）公募REITs通常能够提供稳定的投资收益，对吸引长期投资者、促进国内投资者逐步形成更加理性、长期的投资习惯具有重要作用。

一、越秀房地产基金对香港的积极影响和作用

香港目前有10只REITs，总资产超过4000亿港币，市值2000亿港币，主要投资于商场、写字楼和酒店等。作为首批在香港上市的REITs之一，越秀地产基金见证了香港REITs市场的稳步发展，在香港发挥了非常积极的作用。越秀多年来一直与监管机构就REITs保持密切沟通，也准备将相关优质商业地产项目作为发行C-REITs的标的。

其带来的积极意义主要包括：（1）REITs的推出，巩固和加强了香港作为重要国际金融中心的市场地位；（2）REITs作为重要的房地产融资和投资工具，进一步完善了香港金融和资本市场，吸引了新的国际资金；（3）REITs在香港的发展带来了聚集效应，相关专业机构、人才及上市REITs公司纷纷落户香港，形成了良好的经济和市场效应，促进了香港经济的发展。

（二）越秀长期关注境内REITs并积极推动境内REITs落地

2016年全国两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招星就支持房地产行业提出两项建议，一是推动房地产投资信托基金（REITs）立法，二是加快推进住房贷款利息收入个人所得税前扣除。

张招星表示，鉴于REITs（房地产投资信托基金）发展面临的诸多困难，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，规范国内REITs设立和运营所涉及的各项法律问题，以加速发展REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品，为房地产和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。此外，应尽快开展国内公募REITs试点。目前，我国开展REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件基本成熟。建议由证监会牵头，选取优质成熟的底层资产和具有丰富REITs及房地产运营管理经验的发行人（管理人）开展试点，推动国内公募REITs试点尽快落地。

张招星表示，公募REITs试点，有利于进一步推进我国金融市场和房地产供给侧结构性改革，提供优质成熟的金融产品。

2017年政府工作报告指出，要推动金融机构增强服务实体经济能力，防止“脱实向虚”。近年来，我国房地产去库存压力仍在积累，尤其是商业地产。公募REITs可以落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求，促进房地产行业健康平稳发展，同时有利于防范和化解系统性金融风险。公募REITs将流动性较差的房地产资产转换为流动性较强的公募基金份额，依托一二级市场，实现有序、高效的进出流转；通过资产价值的合理释放和权益份额的回收，将有效缓解负债端的压力。

（三）张招星关于推出公募REITs的建议

一是在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下，证监会针对公募REITs出台专门的指引或管理办法，放宽现行公募REITs产品项下公募基金运作管理办法中关于投资比例的相关限制。

其次，建议在各个国家中吸收REIT的有益实际经验，将其与中国的实际状况相结合，并观察当前在建立阶段过度税收负担的​​问题，并在家庭房地产投资国的运营阶段重复征税，财政部，财政部的税收和其他部门应根据土地税收的税收，税收的税收，税收税率，税收。改善与国内房地产投资信托有关的支持政策，并刺激市场参与者的热情。

张Zhaoxing指出，Yuexiu物业是近年来拥有香港房地产投资信托平台的唯一国内房地产股票。

张Zhaoxing此前曾多次提出，应大力开发国内房地产投资投资产品，以实施“毁灭性和去杠杆化”的要求，合理地指导社会资本来支持真实的经济，减少地方政府平台的债务，并促进房地产行业的健康发展。

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参考：

1. Du Boqi：三十年来的Yuexiu，Citic Publishing Group，2017年

2. REITS研究中心：“ REITS案：Yuexiu REITS的实践经验”，REITS研究中心，2018年

3. REITS行业研究：“ 2018年销售目标550亿！在批准了50亿租房房地产投资信托基金之后，Yuexiu的目标是C-REITS”，REITS行业研究，2018年

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我们坚信，中国房地产投资信托基金的曙光即将来临。

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