俊发集团深陷债务危机，债券违约引发市场关注

俊发集团债券余额 克而瑞数据 归母净利润 财务杠杆水平 融资产生的现金流量净额

今年以来，俊发地产连续延长信托还款期限、逾期美元债利息、出售资产回笼资金，无不显示其陷入债务危机的泥潭越来越深。

01

违反合约

12月23日，香港俊发地产有限公司（以下简称“俊发地产”）发布公告，受宏观经济、房地产市场、金融环境等不利因素影响，公司预计无法偿还到期票据未偿还的本金及应付利息。

公告显示，“HKJFPC 11 12/24/22”票据将于2022年12月24日到期，俊发地产一直在与债权人沟通，探讨再融资或其他任何可行方案，以寻求解决当前困境的方法。

公开资料显示，上述票据于2020年发行，未偿还规模2.37亿美元俊发集团信托，票面利率11%，将于今年12月24日到期。

值得注意的是，今年7月，俊发地产未能支付该票据1303.5万美元利息，构成违约。

此外，境内债券方面，主要由俊发地产全资子公司俊发集团有限公司（下称“俊发集团”）发行，目前尚存两只债券，合计未偿付规模40亿元。

2022年10月，俊发集团“18俊发01”两年期本金延期计划获批。

事实上，俊发地产的危机在去年下半年就已显现，2021年10月，公司遭遇“裁员风波”，随后又曝出撤出大湾区总部的消息。

2022年2月，由于俊发地产流动性及融资能力恶化，惠誉将其长期外币发行人违约评级由“B+”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。

随后，俊发地产延长信托还款期限、逾期支付美元债券利息，再接连出售资产回收资金，无一不显示其在债务危机中越陷越深。

近年来，昆明市房地产供应量大幅增加，大量投资旧城改造项目的俊发地产周转率和毛利率均出现下滑，销售疲软、融资环境趋紧等因素导致其流动性和融资能力持续恶化。

02

深陷危机

据官网介绍，俊发集团1998年源于云南，发展遍布全国，是一家以“筑就品质生活”为使命、定位为“城市更新综合服务商”的全国性综合性投资集团。

俊发集团业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、生活服务、商业运营等，打造俊发全维度商业生态圈。

俊发集团官方网站

俊发地产在昆明市乃至云南省拥有较高的品牌知名度，2009年至2020年一直是昆明市销售规模最大的房地产开发商。

据克而瑞数据显示，2022年1-11月，俊发地产以114亿元成交金额位列房企第94位，成交面积69万平方米位列第87位，是一家区域性中小房企。

俊发地产在云南省拥有强大的市场地位及丰富的旧城改造项目经验。

截至2021年上半年，俊发地产总土地储备约2104亿元，排名全国第63位，土地储备期限约4年。

不过，俊发地产的土地储备大部分位于云南省会昆明，业务地域集中的风险仍然存在。

近年来，随着昆明市住房供应量激增，俊发地产倾向于拿地进行旧城改造，整体周转率及毛利率受到影响。

2022年上半年，俊发集团实现营收63.2亿元，同比下降27.77%；归属于股东的净利润-18.87亿元，首次出现亏损。

截至2022年6月末，俊发集团总资产1534.26亿元，负债总额1227.61亿元，净资产306.65亿元，资产负债率为80.01%。

从财务杠杆水平来看，俊发集团近年来资产负债率缓慢上升，其中隐藏着杠杆风险。

《小债市场观》对债务结构进行分析发现，俊发集团的主要负债为流动负债，占总债务的82%。

截至报告期末，俊发集团流动负债1009.01亿元，主要为一年内到期的非流动负债，短期债务合计233.34亿元。

相较于短期债务规模，俊发集团的流动性明显偏紧，其账上现金仅40.46亿元，现金短债比仅为0.17倍，公司短期债务偿还压力较大。

储备资金方面，截至2021年末，俊发集团银行授信总额531.51亿元，尚未使用的授信额度251.56亿元，表面看来其财务灵活性尚可。

银行信贷

此外，俊发集团非流动负债218.6亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计144.76亿元。

整体来看，俊发集团刚性负债378.1亿元，主要为短期有息负债，有息负债率为31%。

从融资渠道来看，俊发集团除发行债券、借款外，还通过股权、租赁、信托等方式筹集资金。

值得注意的是，俊发集团多个项目均与中航信托合作设立子公司深圳君航，涉嫌“名义股权”。

2021年12月，俊发集团两次将旗下房地产公司股权质押给深圳君航，金额分别为9.7亿、4.1亿；今年1月，俊发再次进行股权质押，金额高达46.17亿元。

截至2021年6月末，俊发集团少数股东权益为109.9亿元，占所有者权益的30%；但少数股东损益为-5553.75万元，与少数股东权益比例明显不一致。

此外，随着融资环境趋紧，俊发集团融资现金流自2020年以来呈现净流出，2020年至2022年该指标分别为-26.57亿、-87.63亿、-43.5亿元，公司再融资压力较大。

总体来看，俊发集团参股的旧改项目规模大、周期长、回款慢、销售疲软、亏损；公司债务负担较重，短期偿债压力较大；融资现金流持续净流出，再融资风险较高。

03

“云南王”

1998年，新中国持续近半个世纪的福利分房制度宣告结束，中国正式进入商品房时代。同年，俊发集团在云南成立，创始人李俊确定了“城市更新综合服务商”的定位。

2001年，李军在昆明翠湖旁开发“君园”，震惊了不少昆明人，28岁的他成为昆明房地产界的一个传奇。

俊发集团董事长李军

就在事业最辉煌的时候，李军2003年因受贿罪被捕，入狱两年。

出狱后，李俊与王石共同创建了“晶俊花园”，就这样东山再起，再次成为云南房地产界的领军人物。

2011年，俊发开始全国布局，首站是成都，随后拓展至贵阳、海南等地投资界，2015年拿下旧城改造项目，进军上海，随后又传出总部将迁往上海的消息。

2014年，李军首次登顶胡润云南富豪榜，身家达64亿元，并连续六年位居榜首。

2015年至2017年，俊发地产分别实现销售额131亿元、190亿元、381.3亿元，两年间销售额翻了三倍，堪称“三级跳”。

然而，在达到销售增长高峰后，俊发陷入了瓶颈期。

2018年，俊发地产销售额550亿元，排名第49位；2019年全口径销售金额528.4亿元，位列行业第64位。

相比前两年的高速增长，俊发地产的增长势头显露出疲态，2020年俊发地产全口径销售额670.1亿元，2017年定下的千亿目标正式无缘。

近两年，俊发地产开始加大在其他省份一线城市的布局，但抛开旧有的改造经验难以在其他地方复制，在如今的大环境下，俊发在全国扩张的时机和空间，可以说是“生不逢时”。