公司价值重估：住宅、厂房、办公楼等资产价值分析

第一、价值分析：公司价值需要重新评估。

据滑雪爱好者透露，即便市场价打四折，也还是780亿。

1、住宅物业价值835亿元，折价50%后为418亿元。

公司在浦东核心区拥有近50万方优质住宅，其中碧云别墅是上海核心区顶级稀缺、难以复制的高端别墅，碧云片区别墅及低密度洋房总占地面积约28万方，我给估值25万/平米（看似高，懂的人都懂），总价值约700亿，公寓我给估值10万/平米，约135亿，住宅板块总市值约835亿！

2. 厂房建设：70亿

该公司在浦东黄金地段拥有84万平方米的厂房，按照每平方米9000元左右的价格计算，估值70亿元。

3、办公楼、研发楼：200亿

办公楼估值4万左右，研发楼估值2万左右，北滘园区只占60%的股权，总估值200亿左右。

4、商业酒店总额约170亿元。

5、出让土地价格为30亿元，出让股份为东方证券1.6亿股。

(被忽视的资产)约34万平方米，预估价值1万，约合30亿。

综上所述，房产总价值大概在1300亿左右，他是浦东当之无愧的地主，这1300亿，是房价下跌，折价40%之后的780亿。

该公司2023年第三季度的总资产为378亿，这意味着该公司的资产价值实际上翻了一番。

二是公司历史经营状况依然优秀，营收、利润逐年提升，相比上海临港284亿的市值，其年利润远不及浦东金桥的127亿，公司估值被低估了一半。

三、小资本。

公司目前总股本为大股东持有的5.54亿股，B股2.72亿股，市值15亿，其余2.95亿股A股流通，实际市值只有33亿，前四大股东国企、港资、个人、社保基金合计持有4600万股，占比15%，境外持有的只有2.5亿股。

四、上涨趋势，技术面分析：自贸区十年前大涨之后，出现十年调整，近期资金布局明显，近13天12天冲高，10天收涨跌幅居前。

第五，公司估值合理，

1、按照首期780亿-180亿负债=600亿价值计算，50元/股比较合理。

2、以上海临港目前284亿的市值来算，如果按照经营业绩给出同样的PE估值，每股能38元。

3、因此，公司现价11.26元，预计翻倍。

六、优惠政策

财政部发布关于在中国（上海）自由贸易试验区及临港新片区试点开展离岸贸易印花税优惠政策的通知，对在中国（上海）自由贸易试验区及临港新片区注册的企业开展离岸转售业务所签订的买卖合同，免征印花税。本通知所称离岸转售，是指居民企业从非居民企业购入货物后再转卖给另一非居民企业，且货物从未实际进出我国关境的交易行为。本通知自2024年4月1日起至2025年3月31日实施。

地产股的终结：浦东金桥

瀛洲椰熊雪球柱

三年的疫情终于退去，临近2023年春节，突然想写一篇文章介绍一下这家名不见经传的老牌上市公司——浦东金桥。关于公司背景，简单来说，这是一家在上海经济最活跃的地区浦东新区拥有大量房产和土地的房地产公司。业务主要分为租赁和销售两大板块。目前A股市值为124.9亿元人民币，B股市值约为A股的一半。

我先说结论，金桥是顶级资产配置，金桥B股是20年前的贵州茅台。

简单直接，我们来看看公司现在都有哪些业务，以下数据来自公开资料：1.住宅部分

公司在浦东核心区拥有近50万方优质住宅，其中碧云别墅是上海核心区难以复制的顶级稀缺高端别墅。碧云区域的别墅和低密度住宅，总面积约28万方，我给估值25万/方（看似高，但懂的人就懂），总价值约700亿。公寓我给估值10万，约135亿。小区总市值约835亿！已经是公司市值的几倍了！

1. 厂房建设

该公司在浦东黄金地段拥有84万平方米的厂房，按照每平方米9000元左右的价格计算，估值70亿元。

3、办公楼及研发楼

这栋办公楼我给的估值大概是4万左右，研发楼大概是2万左右，北郊园区我只拥有60%的股权，总估值大概是200亿左右。

3、商业酒店及其他

这个方面我给企业发了6万，给酒店发了1万，给其他地区发了1万，总共大概170亿人民币。

4、租用土地（弃置资产）约34万平方米，预估价值1万，约合30亿。

综上所述，房地产总价值约1300亿元，是浦东当之无愧的地主。

可惜的是，公司高价位的巨额物业，只贡献了不到20亿的租金，实在令人遗憾，如果能把一些房子卖出去，公司的价值就体现出来了。

看完了公司现在有什么，我们再看未来会有什么。这部分有两部分，一部分是租赁业务的增量主要集中在金桥副中心存量的改造开发，比如金桥的摩天大厦金桥一中心、金桥家乐福改建综合体、金桥智谷和强生的土地改建为产业社区等，这些持续的改造和新建将为金桥的租赁板块持续扩张、租金持续增长保驾护航。

从图中可以看出，金桥副中心未来规模会非常大，除了增量物业建设外，还会涉及到公司存量物业的征用与补偿。

另一部分是住宅开发业务，2021年与集团联合收购临港超大型住宅综合体地块，2022年收购浦东周浦地块，货值总额或接近200亿元，权益价值应在100亿元以上。这两个项目都是限价项目，周浦地块如预期秒售，临港超大型地块周边有双港快线综合区站，应该也能有不错的销量。两个项目都将在2023年实现预售！

上图为周浦地块

这是港口区。

另外金桥还有一些产业载体销售项目，由于占比不大就不细说了，但利润空间还是很可观的。

总之，金桥的住宅开发业务规模不大，但比较稳定，只要能保持每年几十亿的缓慢增长，就是一门好生意。

话虽如此，我们来看看该公司可能拥有什么？

一个可能的选择是临港另一个超大型TOD，即280万平米的东大公路项目，如果其中100万平米的住宅可售，商品价值在300亿左右，另外，租赁部分预计每年可贡献4亿左右的租金，可以充分挖掘浦东机场枢纽的溢出价值。

好，我把金桥带出去，金桥现在还持有东方证券1.6亿股左右的股份，是东方证券十大股东之一。

市值在15亿到20亿之间波动。

此外，金桥还重仓投资了一些股权投资基金，可能会投资一些高科技独角兽企业。

我炒股这么多年，热衷于从市场波动中赚钱。但回头看价值投资，能让人安心的公司却寥寥无几。可惜煤炭、有色周期太大，科技板块泡沫太高。只有金桥拥有千亿资产，在一线城市核心区域收地租，才是真正的东方不败，跨越了周期金桥资本的投资项目，称王天下。花10块钱就能买到100块钱的资产。只有在股市里，才能有这么好的生意，让人安心，拥有稳定的幸福。

我对金桥未来的愿景是，租赁面积达到500万平米，考虑到通货膨胀，十年后的租金可能就相当于金桥现在的市值。住宅销售业务在浦东稳步发展，每年卖出1-2块地就能盈利，维持运营。产业载体也要尽量维持10万平米以上，才能体现公司的价值。

金桥目前估值受制于分红比例（仅30%），但公司内在价值还是让人放心的。如果未来分红比例提升至90%，且副中心建设完成、临港东大TOD租金大幅提升，考虑到通胀，未来分红可能就是B股现在的市值。关键还是在于分红比例。

前面的路还很长，还要等金桥这颗房地产行业隐藏的瑰宝慢慢开花结果。我相信再过六七年私募股权，随着浦东的发展，金桥肯定会比现在强大很多。而且这六七年，B股的投资可能已经通过分红收回了所有的投资，六七年，光是靠提高租金、提高分红比例，每股股价可能就能维持在每年5元以上。如果出售业务有利润，分红可能达到10元甚至更高，这是不可估量的。

乐观估计，如果你投资100元金桥B股，7年后就能得到100元的分红，以后每年还能得到100元的分红。

浦东这片传奇土地，见证共和国崛起，集聚人才、政策、产业、资本等诸多生产要素。浦东背靠长三角，控江纳海，扼守长江黄金水道入海口，拥有超大型机场枢纽、梦幻迪士尼乐园、陆家嘴天际线、来自全国各地的精英人才，强势马太效应展​​现出无与伦比的风采，但这片土地上的地主们无疑是幸福的人、不败的赢家。

我不喜欢上海浦西老租界里的房子，也好奇为什么浦西会有那么多港资商场和写字楼。难道上海就没有可以竞争的本土企业？历史的迁徙造就了浦东和金桥的伟大，无数农村的凋零也改变不了超一线城市的繁华。毕竟人总向往美好，总想爬到顶峰。浦东是人民的城，金桥是人民的存量。人民建人民的城，人民买人民的存量。现在房地产行业不景气，我相信这里巨大的机会。十年后再回头看。

写到这里我突然很震惊，几十亿的B股市值，能买到一线城市千亿以上的顶级资产和超高成长性的好公司，或许世界上最贵的股票在A股，最便宜的股票在金桥B股。