限购后，漂们只能买公寓？别急，先看完这篇文章再做决定

[摘要] 近两年，房价不仅在张家口，全国各个热点地区都出现了暴涨，不少人开始买房。但自限购政策出台以来，很多没有资格买房的“漂”民只能考虑公寓。今天，我就来聊聊公寓。

这两年，房价不光是张家口，全国各个热点地区房价都疯涨，不少人开始买房。但自从限购政策出台后，很多没有资格买房的“漂”民只能考虑公寓。今天，我就来聊聊公寓。

公寓大致可以分为三类：普通公寓、商业公寓、酒店式公寓。

1. 普通公寓

土地用途：住宅

房产类型：公寓

所有权期限：70年

特点：1.小户型，30~60㎡；2.精装修，可拎包入住；3.配套齐全；4.优质物业管理服务；5.售价略高于区域整体水平。

编者按：70年产权公寓虽然被称为公寓，但土地使用性质并非商业用地，而是住宅产品。该类公寓与普通住宅区别不大，因日照标准、楼间距等均不符合住宅要求，所以被划归为公寓。该类公寓首付比例与普通住宅相同，但户型、采光、通透度等无法与同等产权年限的住宅相比，有的甚至是全封闭幕墙立面，无可开启窗户。而且该类房屋大多为精装修交付，物业标准高于住宅，物业费也高于普通住宅。

但该类公寓与商用公寓的区别在于，可以用于结算，缴纳契税时享受与住宅同等比例；公寓交易时，免征营业税；缴纳水电费时，也可享受民用水电费标准。

2. 商务公寓

土地用途：商业用地

房产类型：商业公寓

所有权期限：40年

特点：1、地理位置好，商住两用；2、具备写字楼功能，在部分城市可以注册公司；3、相对来说售价比写字楼低；4、产权是商务公寓，而非纯写字楼。

编者点评：商务公寓属于商业用地，在收取日常水电费时，均按照商业用地收取，费用远高于住宅。另外公积金贷款商用投资，商务公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外观按公共建筑标准控制，不允许有阳台，规划间距按公共建筑标准执行，一般楼间距较小，采光达不到住宅要求。另外，在二手房交易中，此类公寓的营业税、个人所得税、契税也相对较高。由于有些产权不明确，40年产权公寓在抵押、结算等问题上也可能存在纠纷。

但该类公寓户型面积较小，总价较低，且多位于城市交通便利区域，区位优势明显，可用于过渡居住；部分高性价比公寓作为小型办公室或投资出租，亦能带来可观收益。

3. 服务式公寓

土地用途：商业用地

房产类型：商业公寓或公寓

所有权期限：40年

特点：1、面积小，装修高档；2、多位于繁华地段，交通便利；3、以租为主不卖，有物业管理；4、不少聘请国际知名物业管理公司及专业酒店管理集团，提供专业、细致、科学的酒店式服务，物业管理费相对较高。

编者按：服务式公寓适合经常出差到某个地方的人，或者已经有房子但想离工作地点更近的人。这种公寓很受欢迎，因为它的长期租赁情况可以让人们以较低的价格享受酒店服务。如果选择投资服务式公寓以获利，那么位置和运营模式非常重要。

此外，市场上还有一种65年产权的公寓类型。这类公寓多为混合用地，基本设施与70年产权住宅相同，但性质为公寓，购买时需缴纳1%的契税。但由于该类型公寓面积小、总价低、区位优势大、交通便利、投资灵活，也受到不少购房者的追捧。

1. 贷款之间的区别

公寓的优势就是“不限购、不限贷”，除了没有贷款优惠外，公积金贷款不能用于公寓贷款，也不能以购买公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专项资金，不能用于非住宅类房产。

对于住房领域，信贷政策采取多元化措施，包括商业贷款、公积金贷款、组合贷款等多种形式。

2. 户籍与学位的区别

买房后能不能入驻，要看项目所在土地的性质。如果是纯商业，单是入驻是不行的，所以很多公寓都入驻不了。和“入驻不了”一样，公寓不带学分，即使附近有名校，业主子女也不能享受学分。从这个角度看，公寓后期的潜力比较弱。相对而言，名校地段的公寓和房子的价差会更大。

3. 公用事业费率差异

小户型因为户型小，所以户型、面积、容积率、朝向、装修标准、每层户型数量、每层电梯数量、园林绿化等都会对客户产生影响，进而影响到物业的质量。如果房子太小，容积率低，会影响使用功能。商业公寓一般容积率较低，市面上大部分公寓只能有70%左右的实用率。而住宅公寓则不同，住宅公寓的公建面积相对较小，实用率能达到80%左右。

4.使用寿命的差异

使用年限的差异，是公寓与住宅的区别。商住公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限则长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商住公寓产品的土地使用证，大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限只有30余年，仅为住宅的一半。根据《物权法》的解读，住宅物业在土地使用年限届满时可以自动续期，但目前对商业物业尚无相关规定。

5.隐性成本的差异

公寓的居住成本普遍高于住宅。首先，公寓使用商业水电，大致是住宅水电的两倍。另外，部分公寓不能接燃气管道，不能使用明火，有的项目管理严格，甚至瓶装燃气不能送入大楼。日常居家使用只能用电器，电费较高。统计显示，商业公寓的水电费通常比普通住宅高出近70%。

收益与风险往往是并存的保险行业协会，所以作为购房者首先要清楚了解自身的经济能力和购房目的，了解商品房与普通住宅的区别，做出最适合自己的选择。

优势：

1、由于面积小，总价也低，还贷压力比商品房小很多。单身的时候有一套公寓，不用在外面租房；结婚有婚房之后，公寓可以出租出去赚租金，也可以当做自己的独立空间；

2、户型虽然小，但是空间利用率高、功能分区齐全，比较符合年轻人的喜好；

3.由于公寓较小，清洁起来也很方便；

4、公寓通常位于市中心繁华地段，商业、医疗、交通等生活设施齐全，居住、出行十分便捷。

缺点：

1、公寓居住成本较高，很多物业费、水电费等都是商业性质的，比普通商品房要高很多；

2. 出于安全考虑，商业公寓一般不通天然气，做饭只能用电磁炉。厨房一般是开放式的，容易产生油烟。另外，卫生间有可能比较暗，会有很重的异味。

3、户型较小，各楼层住户较多，采光不足，导致室内光线昏暗；

4、公寓楼每层住户较多，人进出噪音较大；如果楼层太高，电梯少，等电梯会需要很长时间。

想买公寓吗？以下是一些实用建议！

购买公寓时要考虑的九个关键点

1、注意产权：根据相关规定，房屋使用权性质与土地使用权一致，商品房性质只包括居住用地、商业用地和工业用地，购房者只需查看房产《土地使用证》中的土地用途一栏，就能一目了然是居住用地还是商业用地。

2、明确购房目的：如果是投资，建议选择商务公寓，相较于写字楼，这类公寓租金较低，更受小企业青睐。另外，房屋配套设施、安保系统是否齐全、周边交通网络是否完好等也是投资者考虑项目时不能忽视的因素。如果是自住，建议选择住宅公寓，因为大部分商务公寓没有天然气，无法满足基本生活需求。

3、一定要选择信誉好的品牌开发商：这样的公司有责任心，受到大众的认可。

4、选择地段优越、交通便利、商业配套成熟的区域：选择公寓产品时，首先要看周边路网是否齐全，是否有轨道交通。如果在郑州东部地区办公，选择靠近地铁3号线、5号线的高铁区域万科御，性价比自然是无可挑剔的，因为对于工薪阶层来说，这样会大大节省通勤时间，未来的出租率也相对有保障。另外，如果在商业区购买公寓，商业氛围浓厚可以保证其巨大的潜力，为公寓的保值提供良好的基础。

5、房子面积要合适：小户型出租面积尽量小，不建议选择过大的房子，在郑州30-60平米左右的房子出租价格也比较合理。

6、考察社区周边综合环境及配套设施。这包括两个方面：一是看社区自身的功能设施是否能满足居住的需求，二是看社区周边是否有生活所需的基本配套设施、公园等优美环境。

7、如果作为投资方式，投入越少越好。房屋装修成本不宜过高，否则租客数量会大幅萎缩，房屋出租机会大大减少，空置风险也会大大增加。

8、物业管理水平决定了住宅的出租率。住宅小区要有齐全、充足的配套设施，如超市、餐厅、洗衣服务、重点学校等，同时还要有良好的治安措施，如果治安状况不好，出租率就会大大降低。

9、调查所在区域同类小户型总数、租赁价格水平、流动人口状况等，以了解小户型的市场供需关系，看是否能满足你的投资预期，再决定是否购买。