城镇老旧小区改造：民生工程与发展工程的投资潜力与挑战

城市老旧小区改造既是民生工程，也是发展工程，蕴含巨大投资潜力。2020年，我国开工改造城市老旧小区4.03万个，直接间接带动改造投资近1万亿元，还撬动居民室内改造、装饰装修、家电更新等，带动多个产业发展，对稳定投资增长发挥重要支撑作用。

城市老旧社区改造虽然是投资“金矿”，但也存在资金需求量大、难以形成合理回报机制等问题。目前，各地各部门正积极探索建立政府部门、居民、社会力量之间的合理分享机制，多渠道筹集改造资金。

合理落实居民投资责任——按照“谁受益、谁出资”的原则，积极鼓励居民投资改造，可通过直接投资、使用（改建、续建）住宅专项维修资金、社区公共收入转移等方式落实。

财政资金用得少，收效大。2020年城市老旧小区改造任务比上年增加一倍，安排中央预算内投资543亿元，安排中央财政保障性安居工程项目专项资金307亿元，引导带动相关改造投资。

社会力量添油加薪——减税降费政策的落实，让社会资本减轻负担，通过政府采购、新建设备有偿使用、资产权益落实等方式，保障企业长效经营。科学合理的投融资模式，激发了参与企业的积极性。

金融体系积极支持城市老旧小区改造，需要强有力的金融支持。2020年，国家开发银行、中国建设银行与5省9个城市签署战略合作协议，未来5年将提供总计4360亿元贷款，重点支持市场化参与的城市老旧小区改造项目。

在多方参与和协同努力下，城市老旧社区改造正在稳步推进，并释放出巨大的投资潜力。

青岛：以奖代补 财政资金“稍加努力就能出成效”

近日，山东青岛胶州市顺德花园社区居民王正川做饭更安心了。“装修后，我家大部分燃气管道都搬走了，公共区域也更换了新管道，外面好看，里面安全！”

“估算对顺德花园等三个小区的燃气改造需要的投资在400多万元。”去年5月，青岛新奥蕉城燃气公司接到该项目后，总经理董家秋就对这笔意想不到的资金感到担忧。

胶州市推出的以奖代补政策解决了燃眉之急！“中央财政奖补资金和地方政府资金加起来大概有200万元，压力减轻了一半。”董佳秋松了一口气。

财政资金在重点支持水、暖、电、热等基础改造的同时，也充分发挥“力所能及、事半功倍”的引导作用，通过项目资金注入、贷款贴息等方式，吸引社会资本参与老旧小区改造。

胶州市建设局党组成员陈刚介绍，下一步，胶州拟支持规模化实施运营主体以市场化方式参与改造。“目前，胶州市财政已为该项目注入1亿元资金，将由当地国有企业和民营企业共同组建混合所有制公司，负责全市老旧小区改造的设计、建设和融资。”

“个体改造项目规模小、收益低、融资能力有限，规模化实施运营者可以通过合理拓展改造实施单元、带动相邻社区及周边区域协调改造、加强服务设施、公共空间共建共享等方式实现财务平衡。”青岛市住房和城乡建设局房地产开发中心副主任丁树耕说。

一旦资金瓶颈被打破，转型步伐就会加快，其拉动投资的效果也会逐渐显现。

“我们是外向型企业，原本外贸订单占比80%，但疫情对我们影响很大，前几个月陆续接到老旧小区改造订单，让我们恢复得很快。”尼得科电梯（青岛）有限公司董事杨文浩说。2020年，青岛“改造”了111个老旧小区，总投资约7亿元。仅顺德花园改造一项，就能吸引社会投资1000多万元还款，惠及10余家相关企业。

苏州：盘活资源吸引社会资本投资

5亿元！苏州历史文化名城保护更新地产有限公司总经理王祥志第一次接到江苏苏州姑苏区32号街区整治示范区整治任务时，皱起了眉头，“这么多投资，光靠自筹资金，压力太大了。”

“为什么不借助姑苏区的传统资源，打造一个文化品牌，吸引其他企业参与进来呢？”苏州市房屋征收办主任钱玉静的建议让王祥志恍然大悟。

要知道，姑苏区历史文化遗存丰富，大量古建筑、老宅、古街巷分布其间，这能给老旧小区改造带来“财富”。在洽谈方案、寻求合作中，王祥志联系了多家有投资意向的企业。前不久，又有一家上海企业主动签约，准备整合利用该区域现有资产，开发精品酒店项目，为游客提供定制化体验服务。“历史文化街区改造，既要完善功能，也要传承历史。改造后，不仅文化底蕴更加凸显，社区环境品质也会提升，还能吸引至少3000万元的投资，提供数百个就业岗位。”王祥志说，此外，公司还可以对老旧小区改造收取一定的管理费。这一模式为后续多主体保护古城、改造老旧小区提供了样板。 “通过整合现有资源，打造更有活力的文化体验项目，可以激活投资，改造资金压力也会减轻很多。”

盘活资源、就地致富，可以有效解决老旧小区改造筹资难的问题；不仅如此，通过建设邮政快递终端综合服务站、体育健身等社区服务设施，改善提升老旧小区，还可以吸引各类社会力量参与投资。苏州遵循这一思路，已经取得了不少成功案例：

在吴江区某老旧小区，菜鸟快递站已投入使用，为居民提供快递收派送、包裹纸箱回收、衣物干洗等服务。菜鸟快递站负责人郑思娅说，社区为他们提供了一栋70多平方米的闲置楼房，并在一定时间内免收租金，“每个快递站能创造3到5个就业岗位。”

在郭泰村1号老旧社区，由苏州长体体育科技公司投资建设、总投资120万元的社区笼式足球场将成为附近居民锻炼身体的好去处。“建成后，公司可自主承包经营10年，收入来源包括足球场租金、社区停车位、公建房、广告位等，6年左右即可收回投资成本。”负责该社区改造的银山湖集团董事长陆志平说。

“通过盘活住宅社区闲置资源，引入社区服务设施进行升级改造，不仅可以丰富服务供给、让社区更加宜居，还能让投资者、运营者获得合理的投资回报，实现共赢。”苏州市住房和城乡建设局副局长葛新介绍说，今年苏州计划改造老旧住宅小区80个，惠及居民2.55万余户，计划投资近12亿元。

蚌埠：金融机构积极支持及时提供资金援助

“这笔农行贷款，让社区改造加快了速度。”看着上世纪90年代建成的金属公司社区改造，安徽省蚌埠市禹会区纬四街道党工委书记王文强松了一口气，“居民们改造意愿很强，但以前因为没有资金，施工一直拖延，我们也着急。”

去年，安徽省874个老旧小区改造，总投入超过30亿元，其中蚌埠34个小区。但财政资金有限，若要更多资金投入，政府部门、银行、企业之间的高效对接必不可少。2020年，农行蚌埠分行共发放贷款3.1亿元，为178个小区改造及时提供资金，其中禹会区改造项目贷款1.3亿元。

“1.3亿元的贷款小区内项目投资，考虑到利率贴息，一年可以省下90万元费用；资本金比例降低10个百分点，企业手上可以多留出1000多万元；还款期限也由3年延长到6年……”中国农业银行蚌埠分行营业部负责人王波说。老旧小区改造投资规模大，回收期长，企业都想“分得每一分钱八瓣”，银行量身定制、更加灵活的贷款方案，大大减轻了企业负担。

不仅如此，贷款流程也在精简。王博介绍，以往类似贷款业务需要二级分行先对接，省分行初审后再进行现场调查；现在，省分行牵头在调查审核过程中直接进行现场评估，专项贷款业务即时审核。“目前，贷款审批效率可以从近一个月缩短到半个月以内。”

建筑企业资金压力得到缓解，那么银行的积极性如何提高呢？“有的社区规模小，不在一个区，无法创收；但有的社区空间利用率广，功能辐射力强，现金流旺盛。”招商银行合肥分行第一金融客户部总经理王沛然介绍，招行在发放贷款时，考虑把不同的社区捆绑在一起，通过整体信贷的方式给予融资支持。这有利于增强企业参与改造的意愿，降低银行贷款风险。（记者丁一婷 刘诗瑶 王伟建 王沛 徐静）