俊发集团陷债务违约风波，信托计划延长期能否化解危机？

文/乐居财经 李一禾

位于昆明市盘龙区北京路的俊发中心，仿佛与小区人群隔绝，这家被普遍誉为“云南地王”的地产公司，近来日子并不好过。

随着房企债务爆仓风波愈演愈烈，连日来，建银信托560号安泉（俊发林泉雅园）集合资金信托计划违约风波不断，作为该信托发行背后的发行主体，俊发集团一度陷入舆论漩涡。

4月23日，俊发旗下子公司“云南瑞久房地产开发有限公司”发布延期公告，宣布建银信托.安泉560号（俊发林泉雅园）集合资金信托计划自动进入6个月的延期期，延期至2022年10月23日。

然而这也只是让俊发暂时松了一口气，其在商业、旧城改造领域的持续发力，在近几年积累了大量资金，而疫情、调控导致的房地产市场持续低迷，使得俊发的销售回款难以回笼，和现阶段大部分面临资金压力的房企一样，俊发需要面对两难的境地。

2亿信托产品崩盘

建银信托.安泉560号（俊发林泉雅园）集合资金信托计划于2020年10月20日开始发行，规模4亿元，产品期限18个月，融资方为云南瑞久房地产开发有限公司，募集资金将投资于俊发集团位于昆明安宁的“俊发城”项目。

也就是说，按照正常期限，该信托将于今年4月下旬到期。据云南瑞久地产发布的延期声明，建银信托于2020年10月陆续向该公司提供贷款2.733亿元。截至2022年4月23日，贷款余额为2.1897亿元。

公司解释称，2021年12月，安宁市爆发疫情，安宁市疫情防控指挥部立即启动疫情防控应急预案，停止一切聚集性活动，安宁俊发城也受到疫情影响。

此后，南瑞久地产宣布信托计划将自动进入为期6个月的延长期，至2022年10月23日结束。对于新的还款期限，其表示，安宁俊发城目前的抵押价值和商品价值足以覆盖中建投的贷款余额。近一个月来，随着疫情的好转，销售逐渐恢复，公司完全有信心能在2022年10月23日前偿还贷款。

被外界誉为“云南王者”的俊发集团，最早成立于1998年，目前已进入上海、佛山、广州、西安等粤港澳大湾区、长三角、华中、西南四大区域14个城市，开发逾百个房地产项目。

值得一提的是，对于从云南偏僻的房地产企业拓展到全国布局、尚未完成上市的俊发集团而言，信托融资已成为重要资金来源，并与多家信托公司有着密切的交流。

2020年6月，俊发集团通过中铁信托设立银杏2023俊发春城一期项目集合资金信托计划，产品规模4.4亿元，募集资金主要投资于俊发海东俊园三期19-4地块。

当年9月，作为背后主体的俊发集团还发行了佳园400号集合资金信托计划（一期）和佳园400号集合资金信托计划（二期C类），这两只信托产品均由平安信托发行，规模分别为3.4亿元和5000万元，募集资金用于俊发昆明观云海云中园A6地块二期项目开发建设。

此外，俊发集团还引入信托公司入股，直接为项目公司输血。去年年中，俊发与中航信托合资成立深圳君航投资合伙企业（有限合伙），各持股约50%。标的公司注册资本为13.6亿元，唯一对外投资的公司为云南君轩房地产开发有限公司。

乐居财经发现，除建银信托.安泉560号（俊发林泉雅园）集合资金信托计划近日宣布延期6个月外，俊发集团通过中铁信托、平安信托设立的3只信托计划目前均处于执行期。

除了靠信托输血，俊发集团还多次质押子公司，2021年至今，已质押子公司15次，合计质押股权金额126.74亿元，最大的两次质押都发生在今年。

1月25日，俊发集团将其全资子公司云南俊发宝云置业进行质押，质押股权金额为46.167亿元，占其股权比例100%；2月25日，俊发集团再次将其​​旗下云南俊和置业100%股权进行质押，质押股权金额为17亿元。

而此次连续、大规模的股权质押，实际上间接表明俊发集团的资金压力有所增大。

商业+旧城改造拖累

事实上，此前俊发集团就曾因3月初的“惠誉评级下调”和“1200亿债务压力”疑似出现现金流压力，当时惠誉将俊发地产的长期外币发行人违约评级（IDR）由“B+”下调至“B-”，展望为“负面”。

据了解，俊发地产2021年6月底持有非限制性现金45亿元，持有20亿元2022年10月到期的境内公司债，持有2.37亿美元2022年12月到期的债券，持有20亿元2023年3月到期的公司债。机构预计俊发地产的流动性和融资渠道将被削弱。

随后，针对此次评级下调，俊发集团不得不在3月2日做出声明。截至2021年6月末，俊发集团总负债1236.65亿元，全范围计息负债429.07亿元（俊发集团权益范围负债仅为321.49亿元），其他负债807.58亿元为预付款项、应收账款、应交税费，并无偿付压力。

预计到2021年末，有息负债减少60亿，全口径有息负债降至369.56亿，股权口径负债仅为267亿。俊发称，截至报告日，公司已按时足额偿还金融机构借款本息，未发生拖欠、逾期支付本息的情况，公司偿债能力未受到重大不利影响。

殊不知，就在这份声明发布一个月后，建银信托·安泉560号（俊发林泉雅园）集合资金信托计划却被延期。

俊发集团流动性危机与其在商业地产、城市更新等领域大举扩张息息相关。外界熟知，2017年11月，俊发集团以452亿元的负债收购了资金链断裂的云南中浩集团。

接手中豪的俊发集团成立了昆明君奥商业有限公司，并接手了俊发集团主力商业项目中豪螺狮湾国际商贸城，并于俊发入股后将该项目更名为俊发新螺狮湾国际商贸城，重新开启这一庞大项目的建设开发。

但此次背债收购，使得俊发在收购该项目的同时，也承担了中浩集团大量债务，并与民生银行、信达资管、工商银行等多达21家金融机构达成债务重组共识，并签署了相关协议。

据乐居财经此前报道，截至2020年10月，整个螺蛳湾尚有138亿元的贷款本金余额需要偿还，这对于俊发来说是一笔不小的债务负担。

此外，在城市更新领域，俊发集团也未放松，其将自己定位为“城市更新综合服务商”，近年来陆续在上海、西安、石家庄、广州等地推进旧改项目。

2021年2月，俊发集团确认为广州增城栏山村整治项目中标人，项目总用地面积128.59公顷，整治范围内总建筑面积55.85万平方米，整治总投资高达82.15亿元。

去年3月，俊发还与平安不动产签署了战略合作框架协议。当时信息显示，双方合作的重点在“城市更新”领域。截至2021年8月，俊发集团累计开发城市更新项目61个（含在建），改造面积2378万平方米，累计交付面积2713万平方米。

事实上财务分析，尽管过去一年多来土地供应发生变化、房企资金紧张，但俊发集团在土地市场上依然表现活跃，在众多房企少拿地甚至不拿地的情况下，俊发集团依然是当年云南拿地最多的企业。

此外俊发集团信托，2019年至2020年期间将业务拓展至上海、深圳等地的俊发还联合上海灿辉国际集团、上海旭泾资产管理公司，在去年6月的上海土地集中拍卖会上，以15.37亿元拿下上海青浦区的土地。