央行调查：住房占家庭资产近七成，刚需型房贷家庭债务风险突出

（本文刊载于《中国经济周刊》2020年第9期）

近日，中国人民银行调查统计司城镇家庭资产负债调查课题组发布《2019年中国城镇家庭资产负债调查》（以下简称《调查》），调查样本为全国30个省（区、市）3万余户城镇家庭，对全国城镇居民资产、负债状况及相关问题进行汇总分析。

“住房”是调查中使用频率最高的词汇之一，“住房占家庭资产近七成”“房屋自有率96.0%”“基本房贷家庭债务风险凸显”等调查结论也引发网友热议。

2009年热播的电视剧《蜗居》讲述的是城镇居民买房的辛酸故事。十多年过去了，从央行发布的《调查》中依然不难看出，房子对于一个普通城镇家庭来说有多么重要。

96%城镇家庭拥有住房，住房占家庭资产的近70%

《调查》具体指出私募股权，从目前掌握的信息来看，这是全国最为全面、细致的城镇居民资产负债情况调查之一。

其中，城镇家庭住房相关数据受到关注。

调查显示，我国城镇居民家庭资产以实物为主，住房占总资产的近七成、实物资产的74.2%，户均住房资产为187.8万元。

住房拥有状况比较均衡，城镇居民家庭住房自有率为96.0%，其中拥有1套住房的占58.4%，拥有2套住房的占31.0%，拥有3套及以上住房的占10.5%，平均每户拥有1.5套住房。

业内人士分析，调查公布的数据似乎不仅表明城镇居民家庭财富与房子深度挂钩，而且城镇住房需求已接近饱和。既然市场已接近饱和，为何多年来中国多数城市房价持续上涨？

城市经济学家、重庆城市管理职业学院副教授彭政认为，中国仍处于城镇化进程中，“每年仍有大量人口迁入城市居住甚至定居，因此现阶段多数城市房价仍难以下降。”

以重庆为例，2016年至2019年，该市主城区常住人口年均增加20多万人。

彭政分析称，目前，买房仍是多数人抵御通胀的最佳方式。“如果你10多年前在一线城市买了一套房子，今天房价应该已经涨了近10倍。普通百姓很难获得比房子更能保值增值的金融产品。”

调查显示总资产，拥有商铺等经营资产的家庭平均总资产是没有经营资产家庭的3.4倍，经营资产是造成家庭资产差距大的重要原因。

彭政认为，这一数据说明，尽管人们拥有了更多的财富，但仍然倾向于购买房屋。“普通家庭首先考虑的是住房，而较富裕的家庭在有了房子之后，会购买商铺。这也是资产保值增值的主要手段。”

调查还提到了城镇居民家庭债务情况。我国城镇家庭债务结构比较简单，房贷是家庭债务的主要构成部分。43.4%的家庭有住房贷款，在有债务的家庭中，76.8%的家庭有住房贷款。家庭住房贷款平均余额为38.9万元，占家庭总债务的75.9%。

调查显示，刚需住房抵押贷款家庭债务风险凸显。有抵押贷款家庭的资产负债率、金融负债率、月债务收入比分别为16.5%、101.5%、29.0%，债务风险明显高于平均水平。其中，刚需住房抵押贷款家庭上述三项指标分别为24.2%、151.3%、33.0%，为各群体中最高值。

彭政认为，现在社会上“买房成家”的观念还比较普遍，“比如公租房解决了一部分人的住房问题，但大部分住在公租房里的人，还是考虑买房”。

中青年群体债务压力大，债务风险较高。

调查还显示，我国城镇家庭平均总资产为317.9万元，资产分布分化明显。

317.9万元这个数字超出了很多网友的认知，有网友表示，这只是一个平均值，平均值往往就是“平均数”。

有网友调侃：“姚明、潘长江的平均身高都在1.9米以上，但其实大部分中国人的身高都只有1.7米。”

调查显示，最富有的20%家庭拥有总资产的63.0%，最富有的10%家庭拥有47.5%，最贫穷的20%家庭只拥有2.6%。这也意味着资产分配并不均衡，平均意义不大。

相比平均值，中位数更贴近现实。调查数据显示，城镇居民家庭总资产中位数为163万元，几乎是平均值的一半。而且这些资产主要以流动性较低的房产为主，居民实际可支配的财富并不多。

家庭资产减去负债得到的净资产更能真实反映居民家庭的财富水平。调查数据显示，我国城镇家庭平均净资产为289万元，家庭净资产中位数为141万元。

此外，调查显示，不同地区居民家庭资产分布存在明显差异，经济发达地区居民家庭资产水平更高。

从经济区域来看，东部地区明显高于其他地区，东部地区家庭平均总资产分别比中部、西部和东北地区高出461万元、197.5万元、253.4万元和296.0万元，东北地区家庭平均总资产最低，仅为东部地区家庭的三分之一左右。

分省份看，家庭资产最高的三个省（区、市）为北京、上海、江苏，最低的三个省（区、市）为新疆、吉林、甘肃。其中，北京居民家庭平均总资产约为新疆居民家庭的7倍。

调查还特别指出，有三类人群的财务风险值得关注，除了前文提到的房贷刚需家庭，还包括中青年人群和老年人。

中青年群体债务压力较大，债务风险较高。户主年龄在26岁至35岁之间的家庭债务参与率、平均债务规模、资产负债率、债务收入比均高于其他家庭。由于住房、子女教育等支出压力，中青年家庭负债可能性更大，债务负担相对较重，债务偿还压力相对较大。

老年群体对银行理财、资管、信托等金融产品的投资较多，风险较大。调查显示，户主65岁及以上家庭对银行理财、资管、信托产品的平均投资额为23.9万元，是总体平均水平的1.4倍，远高于其他年龄段人群的水平。