600 万美元夹层贷款项目，年化固定利息 7.5%，期限 6-12 个月，投资有保障

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此项目为600万美元夹层贷款，最低投资额为2万美元，年固定利率7.5%，期限为6-12个月，最短6个月，最长1年，开发商可在6-12个月内随时偿还贷款。贷款有第二优先还款担保，并有开发商无限连带责任的个人担保（个人资产最高可达8000万美元）。贷款将提供给纽约布鲁克林当地开发商，用于完成一栋出租公寓的建设。该项目目前已完成80%，开发商提供完工担保，项目将在数月内完工。开发商已与银行达成协议，在此项目完工后优先为该项目提供最具竞争力的再融资条件。项目预计在一年内完工并出租，银行再融资资金将从iCross贷款资金中退出，资金退出机制非常明确。

按照现金流及资本化率推算，该项目建成后市值约2500万美元，为建设贷和iCross贷总贷款额的1.52倍，项目总贷款约占总价值的66%。项目开发商个人资产雄厚，高达8000万美元，为iCross贷提供无限连带责任担保，为本金归还提供坚实保障。iCross USD余额宝18号产品将于4月中旬上线，欢迎尽快预约！

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（图片来源：city/flatbush）

作为布鲁克林最活跃的开发商之一，该开发商公司成立于2005年，专注于布鲁克林的房地产开发。自成立以来，该公司已完成13个项目的开发，目前正在开发4个项目。该项目位于纽约布鲁克林的Flatbush社区，共计7层，2-7层为高端出租公寓，一楼和地下一层为商铺。公寓设施包括室内健身房和休闲露台。

（图片来自网络）

项目所在的Flatbush社区是布鲁克林一个美丽的社区，交通便利，环境安静。有B、Q、2、5四条地铁线路贯穿整个社区，约15分钟可达曼哈顿下城，约30分钟可达曼哈顿中城商业区。走在社区安静的街道上，随处可见早期欧洲殖民时期和维多利亚风格的建筑。其中，地标建筑Flatbush荷兰归正会教堂建于18世纪，是美国国家历史遗址之一。建于20世纪20年代末的欧式剧院Lavish Kings Theater经过两年的修复，于2017年重新修缮，可容纳3000余名观众。

布鲁克林学院就位于该社区内，距离项目现场步行仅需10分钟。社区北面的展望公园是布鲁克林第二大公园，拥有纽约市最受欢迎的赏樱胜地——植物园樱花盛开。除了优美的社区环境、悠久的文化魅力和浓厚的艺术氛围外，Flatbush社区配套设施齐全，沿街分布着餐厅、超市、便利店等商铺，还有一所大型公立医院——Kings County Hospital Center。据《纽约时报》对Flatbush地产的报道，过去5年当地房屋平均售价上涨了55.2%，比整个布鲁克林的平均房价高出44%。

项目亮点

项目已完成80%，开发商提供完工保证

该项目目前已完成80%，开发商已为iCross贷款提供了完工担保。随着项目即将结束，项目面临的风险越来越小。该项目的银行贷款和开发商自有资金已全部到位，iCross贷款将提供项目所需的额外预算。

开发商股东无限连带责任担保

项目开发商成立于2005年，是布鲁克林最活跃的开发商之一，已在布鲁克林完成了13个项目。开发商扎根布鲁克林，非常熟悉当地的租售市场，凭借一支运作成熟的专业团队和雄厚的资金实力迅速成长。开发商个人资产雄厚，达8000万美元，为iCross贷款提供无限连带责任担保，为贷款退出提供坚实保障。

合理的贷款价值比（LTV）

根据评估报告，该项目建成后市值约2500万美元，为iCross贷款的4.17倍，为银行贷款与iCross贷款总和的1.52倍，项目总贷款金额与价值比（LTV）为66%，合理的贷款价值比大大降低了贷款风险。

明确贷款退出机制

为该项目提供建设贷款的银行已与开发商达成协议，在项目竣工后优先提供最具竞争力的再融资条件。该项目预计在一年内竣工并出租。银行将以稳定的租金收入为基础对项目进行再融资，再融资资金将用于退出目前的建设贷款和iCross贷款。iCross贷款退出机制非常明确。

国际投资者无需缴纳美国联邦所得税

根据美国联邦税法，国际投资者的利息收入无需缴纳美国联邦个人所得税。

专业第三方监管

第三方专业评估机构对房产价值进行评估，并对周边价格进行市场调研，确保贷款结构合理、安全。银行贷款也有第三方监督项目进度。反过来，第三方专业机构为iCross投资者提供客观的价值评估和项目进度监督。

房地产概况

项目位于布鲁克林 Flatbush 社区，紧邻地铁 B、Q、2、5 号线，15 分钟可达曼哈顿市中心，30 分钟可达曼哈顿中城商业区。建成后的公寓将包括 Studio、一居室、两居室。Studio 预计月租 1600 至 1800 美元，一居室月租 2500 至 2600 美元，两居室月租 2900 至 3000 美元。根据租金收入和资本化率评估住房贷款，这套出租公寓的市值约为 2500 万美元。

从资金结构来看，该项目总造价1800万美元中，银行贷款1000万美元，iCross贷款600万美元，200万美元为开发商自有资金，其中iCross贷款有第二优先受偿权和开发商8000万美元无限连带责任资产担保。

项目于2016年开工，目前已接近竣工，目前正在进行室内装修，预计今年内竣工并开始出租。

市场概况

Flatbush 是一个以中产阶级年轻人为主的租赁房地产市场。根据 Trulia 2017 年的数据，Flatbush 的人口年龄集中在 25 至 35 岁之间，平均年龄为 35 岁，35% 的人口为单身，只有 15% 的房屋为自住，74% 的居民使用公共交通，平均收入为 47,315 美元。

Flatbush拥有B、Q、2、5四条地铁线路，15分钟即可到达曼哈顿市中心，30分钟即可到达曼哈顿中城商业区，交通便利余额宝投资项目，居住环境优美，是曼哈顿工作的年轻人理想的租房市场。不仅如此，项目距离布鲁克林学院仅10分钟步行路程。布鲁克林学院成立于1930年，隶属于纽约城市大学（CUNY），下设5个学院，2017/2018学年在校学生17,803人。由于学校不提供校内宿舍设施，学生需要在周边寻找公寓。项目的落成也将为大学的学生提供方便舒适的住宿环境。

项目建成后将提供三种户型的公寓：单间公寓、一居室和两居室。单间公寓月租金在 1600 至 1800 美元之间，一居室月租金在 2500 至 2600 美元之间，两居室月租金在 2900 至 3000 美元之间。项目租金价格设计合理，与周边同类公寓租金价格处于同一水平。与曼哈顿地区相比，该地区租金仅为其一半。以下是项目及周边公寓的租金价格统计：

概括

如上文所述，此租赁公寓项目建设已完成80%，开发商提供完工担保，并以个人担保8000万美元提供无限连带责任担保，LTV比率稳定（66%）。开发商已与银行达成协议，待项目完工、物业租金现金流稳定后，银行将可优先为项目提供最具竞争力的再融资条件，使得iCross贷款退出机制十分清晰。项目将为投资者带来7.5%的年化固定收益，投资期为6-12个月，利息按季度支付，最短6个月，最长1年，开发商可在6-12个月内随时还款。项目将于4月中旬开盘，欢迎预订！

[图片来自 airbnb，摄影：Cameron Blaylock]

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